اخبار

فرمول تبدیل رهن و اجاره خانه در جزیره کیش

مشاور امور سرمایه گذاری در جزیره زیبای کیش

همکاری در  فروش  ساختمان های مسکونی

خرید – فروش – رهن – اجاره

حیدری کیا

09347699893

با ما حس ارزشمند یک انتخاب را تجربه کنید

معمولاً اکثر ما زمانی که در جست‌وجوی خانه ای برای رهن یا اجاره و یا هر دو در جزیره کیش هستیم، مدام فکر می‌کنیم که آیا قیمتی که بر روی خانه گذاشته‌اند عادلانه است یا خیر؟ آیا این خانه واقعاً همین‌قدر می‌ارزد یا دارند سرمان را کلاه می‌گذارند؟ آیا این خانه با این قیمت مناسب است یا اگر بگردم موردهای بهتری هم می‌توانم پیدا کنم؟ آیا امکانات این خانه باقیمتش جور درمی‌آید یا نه؟ و…. همه‌ی این سؤال‌ها ممکن است برای فردی که در جست‌وجوی خانه است پیش بیاید و دست‌آخر هم به دلیل نداشتن اطلاعات کافی مجبور شود به صاحب‌خانه و مشاور املاک اعتماد کند. این اعتماد ممکن است درست باشد و ممکن هم هست که سرش کلاه رفته باشد. به همین دلیل بهترین کار این است که هر شخصی بتواند خودش با توجه به موقعیت و امکانات خانه، ارزش آن را محاسبه کند و با قیمتی که از طرف صاحب‌خانه ارائه می‌شود، مقایسه کند. تنها در این صورت است که می‌تواند بفهمد که قیمت داده‌شده بیشتر ارزش واقعی خانه است یا واقعاً همان‌قدر می‌ارزد؟

به همین دلیل ما تصمیم داریم در این مقاله فرمول تبدیل رهن و اجاره و همچنین نحوه‌ی ارزش‌گذاری یک ملک را برایتان شرح دهیم تا شما برای خودتان یک ‌پا مشاور املاک شوید.

تخمین و محاسبه‌ی قیمت خانه در کیش

معمولاً برای محاسبه‌ی قیمت یک‌خانه، ارزش هر مترمربع از آن خانه محاسبه می‌شود. ارزش هر مترمربع از هر خانه هم به قیمت ملک و زمین در کیش بستگی دارد. به‌عنوان‌مثال در یک محله یا منطقه، قیمت ملک خام میانگین متری سه تومان است. بنابراین قیمت هر خانه‌ای که در آن محله است باید با این میانگین سنجیده شود. اگر خانه‌ای قدیمی‌ساز و بدون هیچ امکانات خاصی بود، معمولاً قیمت هر متر آن کمتر از مقدار میانگین محله است. اما اگر نوساز بوده و موقعیتش عالی بود و امکانات ویژه‌ای داشت، قیمتش می‌تواند تا متری یک الی دو تومان هم از عرف محله بیشتر باشد.

حال یک‌ خانه‌ی صد متری قدیمی‌ساز صد متری را در محله‌ای که میانگین قیمت در آن متری سه میلیون تومان است را در نظر بگیرید. قیمت این خانه با توجه به قدیمی‌ساز بودن و معمولی بودنش می‌تواند متری دو الی سه میلیون در این محله ارزش داشته و قیمتش بین دویست تا نهایتاً سیصد میلیون تومان باشد.

اما یک‌خانه‌ی نوساز صد متری که در بهترین قسمت محله و سر نبش واقع‌شده است، با توجه به موقعیت و امکاناتش، متری چهار تا پنج میلیون در این محله می‌ارزد و می‌تواند قیمتی بین چهارصد تا پانصد میلیون تومان داشته باشد.

تخمین و محاسبه‌ی قیمت خانه در جزیره کیش

زمانی که شما بتوانید با توجه میانگین قیمت محله که با یک سرچ ساده در اینترنت امکان‌پذیر است، قیمت حدودی خانه را مشخص کنید، با توجه به این قیمت‌ها رهن و اجاره نیز به‌راحتی تعیین می‌شوند.اصلاً شاید شما مستأجر نباشید و خانه‌ای داشته باشید که بخواهید آن را اجاره دهید. بنابراین خودتان باید بتوانید روی ملکتان ارزش‌گذاری کنید و مطابق با آن خانه‌تان را رهن یا اجاره دهید. درنتیجه یادگیری فرمول رهن و اجاره فقط مختص قشر خاصی نیست و هم  صاحب‌خانه هم مستأجر باید در این زمینه آگاهی کامل داشته باشند.

رهن خانه در دیوار کیش

نحوه‌ی محاسبه‌ی رهن کامل در جزیره کیش

نحوه‌ی محاسبه میزان رهن کامل یک‌خانه در جزیره کیش بازهم به سن بنا، موقعیت و امکانات آن بستگی دارد، زیرا قیمت خانه تابع این متغیرات است و میزان رهن هم از روی قیمت کل محاسبه می‌شود. هر چه سن بنا بیشتر بوده و به‌نوعی قدیمی‌تر باشد، مبلغ رهن کامل خانه کمتر می‌شود. به این صورت که میزان رهن کامل خانه قدیمی‌ساز( بالای ده سال ساخت) معادل یک‌ششم قیمت کل خانه است.

به‌عنوان‌مثال یک‌ خانه‌ی ده سال ساخت صد متری را تصور کنید که قیمت هر متر آن معادل سه میلیون تومان است. نحوه‌ی محاسبه‌ی رهن کامل این خانه به این صورت است که در ابتدا قیمت کل را محاسبه می‌کنیم که معادل سیصد میلیون تومان می‌شود. سپس این مبلغ را تقسیم‌بر شش کرده و قیمت رهن کامل را محاسبه می‌کنیم که معادل پنجاه میلیون تومان می‌شود.

اما اگر خانه‌ای نوساز بوده و یا کمتر از ده سال سن داشته باشد، به‌عنوان‌مثال بازهم یک‌خانه صد متری که قیمت هر مترمربع آن سه میلیون تمان باشد، قیمت کل خانه را تقسیم‌بر چهار می‌کنیم. یعنی سیصد میلیون را تقسیم‌بر چهار  می‌کنیم که معادل هفتادوپنج میلیون می‌شود.

شاید تابه‌حال تصور می‌کردید که تعیین اجاره خانه به‌دلخواه صاحب‌خانه انجام می‌شود و فرمول خاصی ندارد، به همین دلیل صاحب‌خانه هر قیمتی که دلش  بخواهد می‌تواند برای اجرا تعیین کند و هرچقدر هم که بیشتر، بهتر. اما اصلاً این‌گونه نیست و میزان اجاره هم مانند رهن، با توجه به قیمت کل خانه محاسبه می‌شود. شما می‌توانید خانه‌ای را به‌صورت کامل رهن کنید و دیگر ماهیانه مبلغی به‌عنوان اجاره پرداخت نکنید. اما معمولاً صاحب‌خانه‌ها مدل رهن و اجاره را بیشتر می‌پسندند و ترجیح می‌دهند که در ازای دریافت مبلغ رهن کمتر، مقداری هم اجاره دریافت کنند. اما این مقدار اجاره چگونه محاسبه می‌شود؟

برای محاسبه‌ی میزان اجاره ‌یک‌خانه بازهم باید از قیمت کل خانه شروع کنیم. به همین منظور یک‌خانه‌ی صدمتری نوساز را در نظر بگیرید که قیمت هر مترمربع از آن سه میلیون باشد. قیمت رهن کامل این خانه هفتادوپنج میلیون است. قیمت اجاره‌ی این خانه هم با توجه به قیمت رهن کامل محاسبه می‌شود. معمولاً قیمت اجاره خانه بابت هر میلیون رهن سی هزار تومان است. یعنی اگر شما بخواهید به‌جای رهن کامل، خانه‌ی فوق را به‌صورت رهن و اجاره در نظر بگیرید، به ازای هر یک‌میلیونی که از مبلغ رهن کم شود، باید سی هزار تومان به مبلغ اجاره‌بها اضافه کنید. به‌عنوان‌مثال اگر بخواهید برای خانه‌ی مذکور شصت‌وپنج میلیون به‌عنوان رهن بپردازید، باید ماهیانه سیصد هزار تومان هم به‌عنوان اجاره پرداخت کنید. از طرفی اگر بخواهید هیچ مبلغی به‌عنوان رهن نپردازید، باید ماهیانه ۲۴۵۰۰۰۰ تومان اجاره پرداخت کنید.

ملاحظه کردید که میزان اجاره‌بها هم مانند رهن به قیمت کل خانه وابسته است و کسی نمی‌تواند این مبالغ را خیلی بالا و پایین کند. شما اگر زمانی که قیمت رهن و اجاره‌ی یک‌خانه را می‌شنوید؛ خودتان به‌سرعت بتوانید قیمت حدودی خانه و میزان اجاره‌ی آن را تخمین بزنید، می‌توانید تشخیص دهید که لازم است سر قیمت چانه بزنید یا خیر.

البته همیشه این نکته را هم در نظر بگیرد که سی هزار تومان اجاره در ازای یک‌میلیون تومان رهن، یک میزان حدودی است و ممکن است در برخی مواقع کمتر یا بیشتر شود.

چند نکته‌ مهم در تبدیل رهن و اجاره در جزیره کیش

هرچند مبناهایی که در این مطلب به آن اشاره شد عرف فعلی بازار است، اما باید به این توجه داشته باشید که ممکن است این نسبت‌ها منطقه به منطقه و شهر به شهر با هم تفاوت داشته باشد. مثلا ممکن است در محله‌های خوب، نرخ تبدیل رهن و اجاره به جای هر یک میلیون ۳۰ هزار تومان، هر یک میلیون ۳۵ هزار تومان باشد.

نکته‌ بعد این است که نرخ محاسبه رهن و اجاره به نرخ سود بانکی وابسته است. مثلا اگر نرخ سود بانکی افزایش پیدا کند مالک با توجه به اینکه سود دریافتی‌اش از خواباندن پول رهن در بانک بیشتر می‌شود، می‌تواند نرخ تبدیل رهن و اجاره را بالاتر در نظر بگیرد.

در پایان مدنظر داشته باشید گاهی اوقات ممکن است هرچقدر هم که چانه بزنید مبلغ پیشنهادی مالک به اندازه‌ عرف بازار کم نشود. در این صورت پایتان را در یک کفش نکنید که حتما باید اجاره یا رهن را تا عرف بازار کاهش دهید. گاهی اوقات شرایط شما یا خانه به گونه‌ای است که پرداخت مبلغی بیشتر به چیزی که تحویل می‌گیرید می‌ارزد. پس همیشه به جز قیمت‌های معمول بازار، شرایط خودتان و ملک را هم در نظر بگیرید.

جمع‌بندی

برای محاسبه قیمت رهن کامل هر خانه باید قیمت هر متر مربع از آن ملک را در متراژ خانه ضرب کرد و سپس با توجه به سن بنا قیمت کل ملک را تقسیم بر ۴ یا ۶ نمود.

برای تبدیل بخشی از رهن به اجاره باید مبلغ رهن قابل تبدیل را تقسیم بر ۱ میلیون تومان کرد و نتیجه را در ۳۰ هزار تومان ضرب نمود.

بسته به میزان سود بانکی و شرایط خانه و منطقه ممکن است نحوه محاسبه رهن و اجاره که در عرف معمول است مد نظر قرار نگیرد و این مورد در همه جا صدق نکند.