اخبار

بررسی قولنامه و مبایعه نامه در املاک جزیره کیش

مهری برجی وکیل پایه یک دادگستری

در صورت تمایل به دریافت مشاوره روی واتس اپ شماره زیر پیام بگذارید.

09122460237

 

با توجه به مشکلات فراوان در حوزه حقوقی خرید و فروش املاک پیشنهاد می گردد تا قبل از ورود به این حوزه با موارد حقوقی و قانونی آن آشنا و از وکلای دادگستری در این خصوص مشاوره آنلاین اخذ نمایید .

مبایعه نامه املاک چیست؟

مبایعه نامه املاک به قراردادی گفته می شود که در طی آن بیع (مالی که به دیگری فروخته می شود) انجام شده است. عرفا قرارداد مکتوبی که بین طرفین، فروشنده و خریدار یا به اصطلاح بایع و مشتری تنظیم می شود، که بر اساس این قرارداد مالی در مقابل دریافت عوض یا بهاء یا قیمت فروخته می شود مبایعه نامه نام دارد. به مبایعه نامه در اصطلاح بیع نامه نیز گفته می شود که مفهوم آن با مبایعه نامه هیچ فرقی ندارد.

قولنامه در جزیره کیش چیست؟

گاهی شرایطی به وجود می آید که برای خرید و فروش ملک در جزیره کیش، مقدمات اولیه و لازم فراهم نیست، به طور مثال پول کافی وجود ندارد و یا فروشنده بسیاری از کارهای مفاصا حساب سازمان منطقه ازاد کیش و کارهای دارایی را به طور کامل انجام نداده است. در این شرایط قراردادی عادی مابین طرفین تنظیم می شود که در آن متعهد می شوند در زمان و مکان مشخصی که معکولا دفاتر مشاور املاک می باشد حضور یافته و با شرایطی تعیین شده در قرارداد معامله را انجام دهند. به چنین قراردادی قولنامه می گویند.

بررسی ابعاد حقوقی مبایعه نامه و قولنامه در مشاورین املاک کیش

آن چه را که در زبان حقوقی مبایعه نامه می گویند همان چیزی است که در عرف قولنامه نام دارد، و نمی توان بر این اساس که لفظ قولنامه و مبایعه نامه باهم متفاوت است آثار حقوقی متفاوتی را برای آنها وضع کرد.

 برخی قولنامه را مرکب از دو واژه قول و نامه می دانند و این بدان معنی است که، به موجب قول مکتوب نمی توان اجبار متعهد را به انجام دادن تعهداتش درخواست کرد، از طرفی برخی مبایعه نامه را مرکب از دو کلمه خرید و فروش می دانند و معتقدند که بر اساس آن اجبار متهعد مبایعه نامه به انجام تعهداتش را می توان درخواست کرد، اما همانطور که گفتیم، مبایعه نامه و قولنامه در نظر قانون یکی بوده و تفاوت حقوقی در قانون با یکدیگر ندارند.

ضمانت اجرای قولنامه همانند دیگر قراردادهایی است که طرفین برای انجام تعهداتی مابین خود تنظیم کرده اند، و این نوع از قرارداد ها در دادگاه نیز معتبر بوده است؛ و به موجب آن باید مفادش اجرا گردد، که با استفاده از قولنامه در قانون می توان طرف مقابل را به انجام تعهداتش مجبور کرد.

ویژگی معامله های قولنامه ای چیست؟

هرکدام از ما گاهی به گوشمان خورده که فلان ملک به‌صورت قولنامه‌ای خریداری‌شده یا سندش قولنامه‌ای است. اما شاید عده‌ای به‌درستی ندانند که قولنامه به چه معناست و نحوه‌ی خرید زمین قولنامه‌ای به چه صورت است و چه شرایطی دارد؟

 این سؤال شاید برای عده‌ای پیش بیاید که آیا خرید قولنامه‌ای مسکن اعتبار و ارزش قانونی دارد یا خیر؟ آیا می‌توان قبل از خرید ملک، استعلام ملک قولنامه‌ای را گرفت یا نه؟ و تمام سوالاتی که در خصوص خرید قولنامه‌ای مسکن یا هر ملک دیگری که ممکن است برای عده‌ای ایجاد شود. در این مقاله ما تمامی سؤالات این‌چنینی را پاسخ‌خواهیم داد از نحوه خرید زمین قولنامه‌ای گرفته تا نحوه‌ی گرفتن استعلام خانه‌های قولنامه‌ای. با ما همراه باشید تا به پاسخ تمام سؤالات خود در خصوص معامله‌های قولنامه‌ای برسید. قبل از هر چیز لازم است که معنی قولنامه در زبان قانون و در بین عوام را به‌طور کامل معرفی کنیم.

سند بهتر است یا قولنامه؟

آنچه امروزه در کشور ما به‌عنوان دو روش مرسوم جریان دارد این است که ملک موردنظر یا سند (تک‌برگ یا منگوله‌دار، شش‌دانگ یا سه‌دانگ) دارد یا به‌صورت قولنامه‌ای معامله می‌شود. آنچه مسلم است سند قطعی مطمئن‌ترین راه برای خرید خانه است اما گاهی به دلایلی مانند قیمت پایین‌تر و … شما می‌خواهید ملک قولنامه‌ای بخرید. آنچه مسلم است خرید ملک سند دار در هر شرایطی بهترین انتخاب است. اما این نکته را نباید فراموش کرد که گاهی می‌توان در مناطق بالاتر و بهتری خانه ای با قیمت بسیار پایین تر اما قولنامه ای خرید یا برخی مناطق که اصلا ملک سند داری وجود ندارد نیز شما مجبور به خرید قولنامه ای هستید. اگر در شرایط بالا قرار گرفتید، سعی کنید نکات حقوقی و قانونی مربوط به قولنامه را به خوبی بشناسید و استعلام‌های مربوطه (در ادامه توضیح داده خواهد شد) را از شهرداری منطقه اخذ کنید. در این مطلب به برخی از مهم‌ترین نکات برای خرید ملک قولنامه‌ای اشاره می‌کنیم.

خرید خانه یا زمین قولنامه ای در جزیره کیش

تمام ملک‌هایی که به‌صورت قانونی و تمام و کمال قابل‌انتقال سند نیستند، به‌صورت قولنامه‌ای معامله می‌شوند. عوامل زیادی در معامله‌ی ملک‌ها وجود که مانع از انتقال سند می‌شود و صاحب‌ملک مجبور است ملک خود را به‌صورت قول‌نامه‌ای معامله کند. برای مثال ساختمانی را در نظر بگیرید که به دلیل عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای تک‌تک واحدها، ساخت غیرقانونی یک واحد در همکف، پیشروی بیش‌ازحد ساختمان در زمین، ساخت طبقات غیرمجاز و …. موفق به اخذ پایان کار نشده است. تا زمانی که این ساختمان پایان کار خود را دریافت نکند نمی‌تواند واحدی را فروخته و سند را به‌طور قانونی انتقال دهد، در این شرایط است که برخی صاحبان ملک با مبلغی زیر مبلغ واقعی، ملک را به‌صورت قولنامه‌ای به فروش می‌رسانند و افرادی که خواهان خرید این ملک با مبلغ کم هستند با روش خرید قولنامه‌ای مسکن، خانه یا آپارتمان را از صاحب آن خریداری می‌کنند. البته به‌غیراز علت عدم داشتن پایان کار، عوامل دیگری وجود دارند که مانع از انتقال سند به‌صورت رسمی می‌شوند و ملک موردنظر باید به‌صورت قولنامه‌ای معامله شود، عواملی مانند قرار گرفتن در طرح‌های شهرداری ازجمله بافت فرسوده، تعریض خیابان و غیره یا ملک‌هایی که در زمین‌هایی با کاربری غیرمسکونی ساخته‌شده‌اند. که درنهایت تمامی این ملک‌ها باید تخریب شوند و تنها به‌صورت قولنامه‌ای می‌توانند خریدوفروش شوند که البته در تمام این شرایط قبل از هرگونه معامله‌ای باید نسبت به استعلام ملک قولنامه‌ای اقدام شود.

در جزیره کیش چگونه استعلام ملک قولنامه‌ای را بگیریم؟

مطمئن‌ترین روش برای اطلاع ازملک قولنامه‌ای، گرفتن استعلام خانه‌های قولنامه‌ای و دیگر املاک در سازمان منطقه ازاد کیش است. با گرفتن استعلام ملک قولنامه‌ای، شما از میزان بدهی‌های ساختمان و سایر، اطلاعاتی ضروری در خصوص ملک به دست می‌آورید که با داشتن این اطلاعات مهم احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کاهش می‌یابد.

استعلام ملک قولنامه‌ای

هنگامی‌که شخصی تصمیم به خرید قولنامه‌ای مسکن می‌کند باید مشخصات مالی را که قصد خرید آن را دارد، با آنچه در سند قیدشده است را به‌طور کامل مطابقت دهد و باید بعد از گرفتن استعلام ملک قولنامه‌ای روشن شود که مال در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد. اگر مورد معامله، ملک است، باید بررسی شود که مواردی مانند آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری به‌طور روشن در سند توصیف‌شده باشند تا بعداً به مشکل برای این موارد برنخورد.

 اگر کسی که قولنامه را امضا می‌کند، خود مالک ملک قولنامه‌ای نیست، بلکه وکیل یا ولی یا قیم مالک است، دلایل احراز سمت آن‌ها باید بررسی شود تا مشخص شود که آیا وکیل در وکالت‌نامه خود حق فروش و گرفتن قیمت مال را دارد یا خیر؟ در هنگام خرید مسکن قولنامه‌ای حتماً تاریخ وکالت وکیل را بررسی کنید که موقت نباشد و بعداً شمارا به دردسر نیندازد. همچنین اگر امضاکننده ولی مالک است، مطمئن شوید در زمان امضای قولنامه توسط ولی، کودک، بالغ نشده است. درجایی که امضاکننده قیم مالک است، باید روشن شود آیا قیم به‌تنهایی حق فروش مال مولی‌علیه (صغیر) خود را دارد و می‌تواند ملک را به‌صورت قولنامه‌ای به فروش برساند؟ و اینکه آیا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته‌شده است یا خیر. در غیر این صورت حقی بر دخل و تصور ملک قولنامه‌ای ندارد و بستن قرارداد با او فسخ‌شده منظور می‌شود.

 با استعلام ملک قولنامه‌ای مشخص می‌شود که آیا فروشنده حق معامله را دارد یا خیر. فروشنده‌هایی که ورشکسته شده باشند یا در نظام‌وظیفه مشمول فراری باشند، ممنوع المعامله هستند و حق خریدوفروش ندارند و معامله با چنین افرادی فسخ‌شده منظور می‌شود.

 در هنگام خرید قولنامه‌ای مسکن، بعد از گرفتن استعلام خانه‌های قولنامه‌ای یا املاک دیگر، باید به اوضاع‌واحوال فروشنده دقت کنید. اگر فروشنده پیر یا مریض‌حال بود حتماً به اداره سرپرستی محجورین مراجعه کنید تا مطمئن شوید فروشنده تحت سرپرستی آن اداره نباشد.

نحوه خرید زمین قولنامه‌ای به این صورت است که خریدار تا زمانی که مورد معامله را به‌طور کامل دریافت نکرده است، نباید مبلغ معامله را به‌صورت کامل پرداخت کند و برای اطمینان تا زمان دریافت کامل مورد معامله باید صبر کند.

همچنین اگر مورد معامله ملک تجاری در جزیره کیش، خریدار باید دقت کند و استعلام ملک قولنامه‌ای را بگیرد که در تصرف مستأجر نباشد و اگر این‌چنین است حتماً باید این شرایط در قولنامه ذکر شود و اضافه شود که تاریخ تخلیه‌ی ملک توسط مستأجر چه زمانی است.

در هنگام خرید قولنامه‌ای مسکن خریدار باید سعی کند تمام مبالغ پرداختی معامله را به‌صورت چک تضمینی پرداخت کند و تمامی شماره‌ی چک‌ها به‌صورت مکتوب در قرارداد ثبت شوند. اگر خریدار نتوانست در قبال این مبالغ چک پرداخت کند، باید درازای هر مبلغی که پرداخت می‌کند از فروشنده رسید بگیرد و آن را ضمیمه قولنامه کند تا بعداً فروشنده نتواند منکر وجه پرداختی توسط خریدار شود.

نکاتی که فروشنده‌ی ملک قولنامه‌ای باید در هنگام عقد قرار به آن‌ها توجه کند:

قبل از عقد قرارداد فروشنده باید مطمئن شود شخصی که قصد خرید قولنامه‌ای مسکن یا هر ملک دیگری را دارد، توان پرداخت مبلغ معامله را دارد یا خیر. برای همین بهتر است فروشنده در قرارداد قید کند درصورتی‌که خریدار توان پرداخت مبلغ موردنظر را نداشته باشد، فروشنده این اختیار را داشته باشد که بتواند معامله را بر هم بزند.فروشنده باید زمانی که کل مبلغ معامله را دریافت می‌کند، مورد معامله را به‌طور کامل به خریدار تحویل دهد و تا قبل از دریافت کامل مبلغ معامله از دادن کامل مورد معامله به خریدار خودداری کند. اگر مبلغ معامله قرار است در چندین مرحله پرداخت شود، حتماً این شرایط باید در قولنامه ثبت شود. همچنین اگر خریدار از پرداخت مابقی وجه معامله سرباز زد و توان پرداخت آن را نداشت، برای فروشنده باید این حق در نظر گرفته شود که بتواند معامله را به هم بزند.

در نحوه خرید زمین قولنامه‌ای این‌چنین آمده است که اگر زمین یا ملک موردنظر چند مالکی بود و تنها یکی از مالکان عهده‌دار صحبت و بستن قرارداد قولنامه شد، حتماً دیگر مالکان هم باید زیر قرارداد قولنامه را امضا کنند. در چنین شرایطی خریدار باید استعلام ملک قولنامه‌ای را از سازمان منزقه ازاد کیش بگیرد تا تعداد مالکان به‌طور کامل مشخص شوند. درصورتی‌که یکی از مالکان از دیگر شرکای خود وکالت برای فروش ملک را داشته باشد دیگر نیازی به امضای دیگر مالکان در قرارداد نیست.

فروشنده باید دقت کند که اگر در طی معامله‌ چک ردوبدل می‌شود و او از خریدار بابت مبلغ معامله چک دریافت می‌کند، در صورت برگشت خوردن چک فروشنده تنها می‌تواند برای دریافت وجه چک اقدام کند و نمی‌تواند معامله را برهم بزند مگر اینکه چنین اختیاری به او در قرارداد داده‌شده باشد.

وجه التزام قولنامه در جزیره کیش به چه معناست؟

طرفین قرارداد برای محکم کردن قولنامه، معمولاً مبلغی را در قرارداد قید می‌کنند تا درصورتی‌که متعهد از انجام تعهد خود سر باز زند، مکلف به پرداخت آن مبلغ به‌طرف دیگر (متعهد له) باشد، این مبلغ را وجه التزام می‌گویند.مبلغ وجه التزام به‌صورت توافق طرفین تعیین می‌شود و در قرارداد به‌صورت واضح و روشن قید می‌شود. هرکدام از طرفین به هر دلیلی از تعهد خود سر باز بزند باید بلافاصله مبلغ وجه التزام را به‌طرف مقابل پرداخت کند.

شرایط پرداخت و دریافت وجه التزام

در قولنامه قید می‌شود که فروشنده در فلان تاریخ باید مورد معامله را درازای پرداخت مبلغی مشخص به خریدار تحویل دهد و اگر فروشنده تا تاریخ مشخص‌شده به تعهد خود عمل نکند و مورد معامله را تحویل ندهد، خریدار می‌تواند درخواست پرداخت وجه التزام را از سوی فروشنده داشته باشد و فروشنده نیز ملزم به پرداخت است و معامله به‌طور کامل فسخ می‌شود، زیرا خریدار نمی‌تواند هم وجه التزام را دریافت کند و هم از فروشنده بخواهد مورد معامله را به‌طور کامل به او تحویل دهد.

اگر در قرار ذکرشده باشد که طرفین باید در تاریخ خاصی در دفترخانه حضور یابند و یکی از طرفین این تعهد را زیر پا بگذارد، طرف مقابل می‌تواند درخواست وجه التزام را داشته باشد. البته به شرطی که خود او در زمان و تاریخ مقرر در دفترخانه حضورداشته باشد و حضورش از طرف مامور دفترخانه تائید شود.

 تفاوت قولنامه و مبایعه نامه