اخبار

جزیره کیش و شرایط مشارکت در ساخت

مهری برجی وکیل پایه یک دادگستری

در صورت تمایل به دریافت مشاوره روی واتس اپ شماره زیر پیام بگذارید.

09122460237

با توجه به مشکلات فراوان در حوزه حقوقی خرید و فروش املاک پیشنهاد می گردد تا قبل از ورود به این حوزه با موارد حقوقی و قانونی آن آشنا و از وکلای دادگستری در این خصوص مشاوره آنلاین اخذ نمایید .

اگر مالک زمین در جزیره کیش هستید و قصد دارید در قالب یک قرارداد مشارکت در ساخت، اقدام به تخریب بنای قدیمی و احداث بنای جدید نمایید، یقیناً ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین به صورت واقعی هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت بسیارمهم و جنبه حیاتی دارد.

چرا ارزیابی و تخمین قیمت زمین در جزیره کیش به صورت واقعی مهم است؟

وقتی شما به عنوان مالک ملک یا به عبارتی طرف اول قرارداد مشارکت در ساخت، تصمیم میگیرید تا در قالب قرارداد مشارکت در ساخت ملک تان را در اختیار سازنده قرار بدهید باید بدانید که یکی از مهمترین بخش ها و قسمت های قرارداد مشارکت در ساخت تعیین میزان سهم الشرکه سازنده و مالک است. یعنی میزان آورده و سرمایه مالک و سازنده در این پروژه چقدر است؟

،قیمت زمین در جزیره کیش چگونه ارزیابی می شود؟

جواب این است که در قرارداد مشارکت در ساخت، سهم الشرکه مالک براساس ارزش و قیمت روز ملک محاسبه می شود بنابراین اگر خواستید براساس قرارداد مشارکت در ساخت ، ملک خود را در اختیار سازنده قرار دهید لازم است از قبل ملک را ارزیابی کنید. ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین موضوع قرارداد مشارکت در ساخت میتواند میزان مشارکت و سرمایه مالک را در پروژه تعیین کند و در مقابل معلوم گردد سازنده  میبایست چه میزان سرمایه گذاری کند. سرمایه سازنده ،نیز براساس هزینه هایی است که از صفر تا صد در پروژه صرف میگردد. طبق عرف موجود در قراردادهای مشارکت در ساخت کل ،هزینه های ساخت و ساز از زمان اخذ دستور نقشه و پروانه ساخت تا اتمام کلیه امور عمرانی و اخذ پایان کار، اخذ صورتمجلس تفکیکی و اخذ سند تک برگی واحدها همگی بر عهده سازنده است و مالک هیچ مسئولیتی در این هزینه ها ندارد ، مگر بر خلاف این عرف و رویه  بین مالک و سازنده توافقی شده باشد.

آیا روش رسمی و قانونی برای ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین در جزیره کیش وجود دارد؟

در همین ابتدا خیال تان را آسوده کنم که تاکنون هیچ مدل و روش هوشمندی برای ارزیابی قیمت ملک و زمین وجود ندارد، اما به طور قطع روش رسمی و قانونی برای ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین وجود دارد.هر مالکی می تواند از طریق قانونی و  رسمی با استفاده از کارشناسان رسمی دادگستری ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین به صورت واقعی را انجام دهد. شیوه ارزیابی و قیمت گذاری ملک توسط کارشناسان رسمی دادگستری دارای پارامترها و فاکتورهای مختلفی است که همگی آنها در تخمین قیمت روز ملک اثرگذار هستند. بنابراین نمی توان برای قیمت گذاری و تخمین ارزش واقعی ملک و زمین روی به یکی دو مورد یا برخی از این فاکتورها بسنده نمود.

مهمترین پارامترها و فاکتورهای ارزیابی و تخمین قیمت زمین و آپارتمان در کیش

مهمترین پارامترها و فاکتورهای ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین، خانه، آپارتمان و غیره در جزیره کیش عبارتند از:

ساختمان اسکلت بتنی

ساختمان اسکلت فلزی

نوع کاربری اعم از مسکونی، تجاری، اداری و غیره

فاصله ملک و زمین به دسترسی ها

دسترسی به خدمات شهری

وسعت و مساحت ملک

پایگاه اقتصادی محل وقوع ملک

پایگاه اجتماعی محل وقوع ملک

واقع بودن یا نبودن در مسیر طرح های شهری و ملی

هزینه اخذ پروانه ساخت

میزان تراکم ساختمان و هزینه تخلفات ساختمانی

دست مزد استادکاران ساختمانی و کارگران

تعداد و متراژ پارکینگ ها و جانمایی آنها

امکانات موجود فعلی در ملک

و بسیاری از پارامترها و فاکتورهای دیگر

بنابراین میزان سرمایه گذاری شما در قرارداد مشارکت جزیره کیش در ساخت به فاکتورهای متنوعی وابسته است که به چند مورد از آنها اشاره شد. پس اینکه ملک شما در چه موقعیت جغرافیایی و مکانی قرار گرفته، اینکه در مسیر خیابانهای اصلی است یا داخل کوچه های بن بست ، یا در موقعیت تجاری و اداری قرار گرفته ، همه اینها در برآورد سهم الشرکه مالک در قرارداد مشارکت در ساخت تأثیرگذار است.

ممکن است یک ملک در جزیره کیش به واسطه قرارگیری در یک مکان تجاری ارزش بسیار بالایی داشته باشد چون در برخی مکان های تجاری و اداری از ملک هایی با کاربری مسکونی استفاده میکنند.

این پارامترها و ویژگی های محل وقوع ملک در جزیره کیش میتوانند در میزان درصد و تعیین سهم طرفین تأثیرگذار باشد. ممکن است یک ملک مسکونی در یک موقعیت خیلی عادی به این صورت تقسیم بندی شود که مثلاً سهم سازنده با مالک در قرارداد برابر باشد (یعنی پنجاه به پنجاه). اما ممکن است در زمانی یک ملک بخاطر موقعیت قرارگیری آن در محل تجاری به این شکل تقسیم بندی شود، که مثلاً سهم مالک ۶۰% و سهم سازنده ۴۰% بنابراین شما باید به این مؤلفه ها و این جنبه ها در هنگام نوشتن و امضای قرارداد مشارکت در ساخت توجه کنید.

همچنین باید بدانید که برخی زمین ها به واسطه موقعیت شان، نه تنها باعث می شوند که سهم بیشتری به مالک نسبت به سازنده تعلق بگیرد، بلکه مبالغی هم به صورت بلاعوض از سوی سازنده به مالک پرداخت می شود تا در واقع این تفاوت ها و این فاصله های ارزشی جبران شود.

مرحله ارزیابی و تخمین قیمت زمین و آپارتمان در جزیره کیش چه زمانی است ؟

بنابراین بعد از اینکه  تصمیم گرفتید تا با یک سازنده در جزیره کیش  قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم نمایید، لازم است در مرحله بعدی ملک را ارزیابی و قیمت گذاری کنید. مضاف براین که ممکن است یک ملک یا یک زمین این پتانسیل را داشته باشد که علاوه بر واحدهایی با کاربری مسکونی ، به واسطه موقعیتی که دارد بتواند از سازمان منطقه آزاد مجوز احداث واحد با کاربری تجاری یا اداری را بگیرد.پس این موضوع می تواند در زمان نوشتن قرارداد برای شما قابل توجه و مهم باشد، چرا؟ به این خاطر که وقتی که ملک شما این امکان را داشته باشد که برای آن مجوز و پروانه ساخت واحدهای تجاری و اداری گرفته شود این موضوع در بحث تقسیم بندی سهم الشرکه طرفین بسیار تأثیرگذار خواهد بود. قطعا میدانم که شما این انتظار را ندارید که به عنوان مالک  اگر ملک تان دارای کاربری تجاری و کاربری مسکونی است آن را به صورت مساوی یعنی پنجاه به پنجاه تقسیم کنید. معمولاً اگر ملکی دارای شرایط احداث واحدهای تجاری علاوه بر واحدهای مسکونی باشد، قطعاً بدانید که سهم سازنده به مراتب کمتر از مالک است.

قرارداد مشارکت در جزیره زیبای کیش علاوه بر بعد یا قالب قراردادی و حقوقی و همچنین بعد مالی، دارای یک بعد یا بخش فنی تحت عنوان لیست مصالح و متریال است.

 در جزیره کیش ،عمومآ لیست نوع و درجه مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت و متریال در دو سه خط و بدون ترتیب و نظم فنی و صرفاً در ذیل همان قرارداد مشارکت درج شده است. این نمونه از قراردادها در آن دست از بنگاه های معاملات ملکی مورد استفاده قرار می گیرند که فاقد تجربه در زمینه دعاوی حقوقی و ملکی هستند و بیش از ۸۰ درصد از این قراردادها هم در ادامه کار سازنده و مالک را با مشکل و دعوای حقوقی مواجه می کنند چون دارای کمترین ضوابط حقوقی و ضمانت اجرای مناسب هستند.

اهمیت ذکر لیست نوع و درجه مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت جزیره کیش

 به اعتقاد اینجانب یکی از بدترین نمونه قراردادهای مشارکت در ساخت در جزیره کیش ، همین نمونه قراردادها محسوب می شوند که به ظاهر یک نمونه رسمی هستند و در بالای آن ها نام اتحادیه املاک درج شده است در حالیکه اتحادیه املاک جزیره کیش نمونه واحدی از قراردادهای مشارکت در ساخت تهیه و منتشر نکرده است.  با توجه به ایتکه قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد توافقی محسوب می شود و مفاد آن از یک ملک به ملک دیگر متفاوت است و یا درصد سهم الشرکه مالک و سازنده در انواع مختلف قراردادها با هم متفاوت است بنابراین نباید از نمونه قرارداد مشارکت موجود در وب سایت ها یا بنگاه های املاک استفاده کنید.

لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت و تنظیم آن در دفاتر املاک

یکی از اشکالات در تنظیم لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت که در دفاتر مشاورین املاک دیده می شود این است که جهت لیست مصالح متن و شروط مناسبی در قرارداد درج نمی گردد و صرفاً به نوشتن دو سه خط تکراری بسنده می نمایند که به نظر عدم ذکر آن بهتر از نوشتن آن میباشد،  چون اگر سازنده و مالک در استفاده از مصالح با اختلاف مواجه شوند این متن یا لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت کمکی به حل اختلاف آنها نمی کند. مثلاً سازنده در قرارداد مشارکت شرط می کند، که کلید پریزهای مناسب، شوفاژ یا دربهای x و y اجرا می کند. بدون اینکه به برند و شرکت یا کشور تولیدکننده آن اشاره بشود. یا بدون اینکه به مشخصات دقیق مصالح اشاره کند صرفاً با ذکر برخی از کلیات از زیر بار تعهد اصلی خود که هزینه های مالی رو برای آنها در بر دارد از انجام تعهد قانونی و اخلاقی شانه خالی میکند که شاید به تصورش از این طریق به یک منافع و سود مالی برسد و یا شاید یک صرفه جویی مالی را انجام داده باشد.

 وقتی شما بعنوان مالک در جزیره کیش آگاه باشید که تمام مصالحی که در ساختمان و بنا باید به کار برود میتواند در زمان تنظیم قرارداد جز به جز با تمام توضیحات در قرارداد مشارکت نوشته شود، در این شرایط سازنده متوجه میگردد که نمیتواند به راحتی و از غفلت مالک سوء استفاده کرده و هر مصالحی را که دلش میخواهد هر چند نامرغوب، در پروژه مورد استفاده قرار بدهد. هدف از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت این است که شما یک ملک با کیفیت لازم و بالایی رو احداث نمایید و خودتان به عنوان مالک یا سازنده از آن استفاده نمایید یا بتوانید بعد از احداث آنرا به مشتریانی که خواهان ساختمان های با کیفیتی هستند بفروشید.

لیست مصالح قرارداد مشارکت در ساخت و ضرر مالی در جزیره کیش

 اگر شما در قسمت لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت، مصالح مناسب و خوبی را ذکر ننموده و از اختیار خود استفاده نمایید ، قطعاً موقع فروش آپارتمان یا پیش  فروش آنها با مشکل مواجه خواهید شد. برای مثال ممکن است خریداران بالقوه و احتمالی آپارتمان، به علت به کار بردن مصالح نامناسب در ساختمان از خرید آن آپارتمان با قیمتهایی که مدنظر شما است منصرف بشوند و این اتفاق میتواند برای شما یک ضرر مالی سنگین ایجاد نماید. گاهی اوقات ممکن است یک ابزار یا کالا یا محصولی که در لیست مصالح درج شده است به علت تحریم یا هر اتفاق ناخواسته دیگر در بازار موجود نباشد شما میتوانید در قسمت لیست مصالح برای نصب شیرآلات اختیاراتی را به صورت محدود به سازنده بدهید. مثلاً به جای تعیین یک نوع شیرآلات از یک برند خاص ایرانی یا خارجی، ۲ یا ۳ برند به سازنده اعلام کنید و در لیست مصالح به روشنی ذکر نمایید مثلاً بنویسید شیرآلات ایتالیایی یا شیرآلات فرانسوی یا شیرآلات چینی. ضمناً هر کدام از آنها دارای درجه بندی هستند (مثلا درجه یک یا درجه دو).

 اگر یک قرارداد مشارکت در ساخت با توضیحاتی که در این مقاله آموزشی ملکی، خدمت شما توضیح دادم، تنظیم بشود مطمئن هستم که کمترین مشکل و اختلافی بین مالک و سازنده بوجود آید. متأسفانه بیشتر اختلافاتی که در رابطه با قراردادهای مشارکت در ساخت بوجود میآید ناشی از روشن نبودن قرارداد و همچنین مشخص و معین نبودن دقیق لیست مصالح آن است .

تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت از موضوعات بسیار مهمی است که دو طرف این قرارداد یعنی مالک و سازنده باید در زمان تنظیم و امضای قرارداد مشارکت به آن توجه ویژه ای داشته باشند.هرچند دو طرف قرارداد مشارکت با هم در پروژه شریک هستند اما لازم است که قبل از شروع و اجرای عملیات ساخت و ساز بنا روی زمین متعلق به مالک، دو طرف قرارداد یا وکلای آن ها هنگام نوشتن و تنظیم قرارداد مشارت در ساخت میزان سهم الشرکه و همچنین محل وقوع دقیق واحدهای خود را اعم از مسکونی، تجاری و اداری در متن قرارداد مشارکت مشخص بکنند.

تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت در جزیره کیش

 برای مثال ممکن است سهم الشرکه طرفین آنگونه که در اکثر قراردادهای مشارکت مرسوم است به صورت پنجاه به پنجاه باشد

 یعنی ۵۰% سهم سازنده و ۵۰% سهم مالک یا گاهی با توجه به ارزش زمین یا موقعیت خوب آن بصورت ۶۰ به ۴۰ تقسیم شود یا نسبت های مختلف دیگر که همگی آنها منوط به توافق طرفین است و هیچگونه محدودیت قانونی وجود ندارد.پس اگر در تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت این گونه تقسیم بندی را در رابطه با سهم الشرکه سازنده و مالک مشاهده نمودید به منزله تقسیم واحدها نیست بلکه این تقسیم بندی صرفا میزان سهم مشاعی طرفین را در کل پروژه تعیین می کند بدون اینکه واحدها بین مالک و سازنده تقسیم شده باشد.

بنابراین همه مشخصات واحدهای مسکونی و تجاری و اداری در جزیره کیش باید به صورت دقیق و واضح مشخص شود و حتی می توانید در این قسمت  قید کنید، اگر پس از احداث بنا متراژ واحدهای اختصاصی یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت بیشتر یا کمتر از طرف دیگر شد، ملاک تقسیم واحدها و سهم الشرکه آنها بر اساس صورت مجلس تفکیکی لحاظ خواهد شد. اگر به یکی از طرفین سهم بیشتری از به نسبت کل طبقات رسیده باشد در این صورت طبق شرط فوق باید به قیمت روز به نسبت اضافه متراژی که نسبت به سهم الشرکه تعیینی در واحدهای او ایجاد شده است به قیمت روز ملک به طرف دیگر بپردازد تا موجب جبران متراژ کسری باشد که در ملک طرف دیگر وارد شده است.

تعریف واحد های مشاع در قرارداد مشارکت در ساخت

 گاهی ممکن است یک واحدی قابلیت تقسیم نداشته باشد لذا در این موارد دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت میتوانند از قبل یا در موردش تصمیم گیری نمایند و به یکی از دو طرف قرارداد انتقال دهند و یا ممکن است به عنوان یک واحد مشاع هر قرارداد تعریف شود که در پایان احداث بنا می توانند آن را بفروشند و وجه معامله را بین خود تقسیم نمایند. یکی از مزایای تقسیم و تعیین واحدها در قراردادهای مشارکت در ساخت این است که اگر در قرارداد اجازه فروش یا پیش فروش به طرفین داده شده باشد، به راحتی و بدون اینکه مورد اتهام فروش و انتقال مال غیر از سوی شریک دیگر قرار بگیرید سهم الشرکه خود را به هر فردی که بخواهند منتقل نمایند ، همچنین هنگامی که  به واسطه اختلافی که دارند به دادگاه مراجعه نمایند. اگر مالک بخواهد طرف مقابل یعنی سازنده را الزام به تحویل واحدهای سهم خود نماید ، چنانچه در قرارداد مشارکت واحدها مشخص شده باشد این دعوا به نتیجه خوبی میرسد و برای دادگاه واضح و روشن است که کدام واحدها را باید سازنده به مالک تحویل بدهد. اما اگر فقط به صورت سهم الشرکه و درصدی باشد امکان تحویل واحدها بصورت خاص و منحصر به شما وجود ندارد.

تقسیم نامه رسمی چیست؟

معمولاً در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت همانطور که قبلاً اشاره شد طرفین واحدها را بین خود تقسیم می کنند که این اقدام به منزله تنظیم تقسیم نامه عادی است. تقسیم نامه عادی در دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت اعتبار ندارد و بر مبتای آن نمی توان اقدام به صدور سند تک برگی نمود. از این جهت برابر ماده ۴۷ قانون ثبت کلیه معاملات ملکی باید به صورت رسمی انجام شود مگر در مواردی که سابقه ثبت رسمی وجود ندارد ، یا در مناطقی که ثبت رسمی اجباری نشده نیازی به تنظیم سند رسمی نباشد.

 مشارکت در ساخت

عرف مشارکت در ساخت

خطرات مشارکت در ساخت

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

کلاهبرداری مشارکت در ساخت

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت pdf

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت زمین

مشارکت در ساخت شیپور

کانال مشارکت در ساخت