اخبار

بررسی قراردادهای ملکی و انواع آن


قراردادهای ملکی و تعیین خسارت در آنها

در اغلب قراردادهای ملکی عموما مبلغی به عنوان خسارت در نظر گرفته می شود، این مبلغ در واقع در نظر گرفته می شود تا خیال طرفین راحت باشد از عملکرد طرف مقابل و در واقع تضمین کننده آن است که هریک از طرفین به تعهدات خود در بازه زمانی گفته شده عمل می کنند. اگر هر یک از طرفین در بازه زمانی قید شده تعهدات خود را انجام ندهد مجبور است مبلغی را به عنوان خسارت به طرف دیگر پرداخت کند.

خسارت در قراردادهای ملکی به چه صورت تعیین می شود؟

همانطور که گفتیم خسارت برای آن است که طرفین را به تعهداتشان پایبند کرد. اما همین خسارت در نظر بسیاری افراد امری قابل توجه نیست و عموما طرفین زمانی نظرشان به این مسئله جلب می شود که با یکدیگر به مشکل بر می خورند. عموما در قرارداد های ملکی بیشترین توجه به قیمت ملک بوده و طرفین کاری به میزان خسارت نوشته شده در قرار داد ندارند، از این رو مشاور املاک مبلغی را به عنوان خسارت روزانه و یا ثابت در قرار داد از سوی خود ثبت می کند که بعضا هیچ ارتباطی با کل ثمن معامله ندارد! از این رو برای تعیین خسارت بهترین و منصفانه ترین راه این است که در تعیین خسارت های روزانه 4 عدد از صفر های کل ثمن معامله را کم کرده و سپس مبلغ باقیمانده را برای آن لحاظ کرد؛ به طور مثال برای ملکی که مبلغ کل آن 400 میلیون تومان در نظر گرفته شده اگر بخواهیم خسارت روزانه در نظر بگیریم، باید 4 صفر از آن را نادیده بگیریم؛ مبلغ باقیمانده برابر 40 هزار تومان خواهد شد. اما برای تعیین خسارت ثابت باید ده درصد از کل ثمن معامله را در نظر گرفت؛ مثلا در معامله یک خانه 400 میلیونی باید ده درصد معادل 40 میلیون تومان را به عنوان خسارت ثابت تعیین کرد.

معایب و مزایای خسارت ثابت و روزشمار

یادتان باشد زمانیکه خسارت ثابت تعیین می کنید، اگر یک روز هم در انجام تعهداتتان تاخیر کنید باید مبلغ هنگفتی پرداخت کنید، اما این نوع  از تعیین خسارت یک خوبی دارد که آن هم این است اگر تا زمان مقرر مدت زمان زیادی بگذرد هر روز به مبلغ آن اضافه نشده و مبلغ خسارت ثابت خواهد ماند.

تعیین خسارت قرارداد چگونه است؟۱

اگر تا کنون در زمان انعقاد قراردادهای ملکی در جلسه حضور داشته اید، حتما متوجه شده‌اید که در این نوع قراردادها مبلغی به عنوان خسارت قرارداد در نظر گرفته می‌شود. هدف از این کار این است که هر یک از طرفین نسبت به قرارداد به یک آرامش نسبی برسند. در واقع این کار یک محکم کاری به حساب می‌آید که خیال هر یک از طرفین را در برابر اقدامات طرف دیگر معامله راحت می‌کند. قید خسارت قرارداد ملکی به نوعی تضمین کننده انجام تعهدات ذکر شده در قرارداد به حساب می‌آید.

لذا در صورتی که هر یک از طرفین به تعهدات قید شده در قراردادهای ملکی در بازه زمانی مشخص عمل نکنند، موظف خواهند بود تا مبلغی را به عنوان خسارت قرارداد به طرف مقابل پرداخت نمایند.

اگر همواره مردد هستید، دست نگه دارید

اگر جزء ان دسته از افرادی هستید که همواره در خرید‌های خود دچار تردید می شوید، بهتر است خوب حواستان را جمع کنید! زیرا اگر همواره از خرید‌های خود پشیمان می‌شوید و به فکر پس دادن آنها هستید، احتمالا در خرید خانه و یا سایر معاملات ملکی با مشکلات جدی مواجه خواهید شد. چون در مورد قراردادهای ملکی ماجرا کمی متفاوت است. لذا در صورتی که تصمیم بگیرید معامله ملکی خود را بر هم بزنید، باید هزینه‌های بالایی پرداخت نمایید. بنابراین جز در شرایط خاص که از سوی قانون تعیین می‌شود، نمی‌توانید معاملات خود را بدون پرداخت خسارت قرارداد بر هم زنید.

تعیین خسارت قرارداد ملکی

همان طور که گفته شد، هدف اصلی از تعیین خسارت قرارداد این است که طرفین به تعهدات خود پایبند شوند. اما متاسفانه بسیاری از افراد به این مسئله توجه جدی ندارند و تنها در زمانی که با طرف دیگر معامله به مشکل می‌خورند، توجهشان به این مطلب جلب می‌شود. زیرا در معاملات ملکی، بیشتر توجه طرفین به قیمت ملک است و چندان توجهی به قیمت خسارت قرارداد تعیین شده ندارند. در این مواقع ممکن است به دلیل یک بی توجهی ساده، کیفیت زندگی هریک از طرفین معامله در آینده دستخوش اتفاقات ناخوشایندی شود.

خسارت قرارداد

کمبود وقت، بی توجهی و نا آشنایی به اصول و مقررات تنظیم قراردادها از موارد اصلی بروز مشکلات در پرداخت خسارتها به شمار می‌روند. بسیاری از افراد به علت بی‌توجهی به قرارداد در زمان انعقاد آن، دچار ورشکستگی شده اند، به زندان افتاده اند و یا موقعیت‌های پیشین خود را برای همیشه از دست داده اند. به همین جهت بهتر است در زمان انجام معاملات املاک، تمامی دقت خود را به کار گیرید و یا با افراد با تجربه در این زمینه مشورت نمایید.

در برخی از مواقع مشاورین املاک مبلغی را به عنوان خسارت قرارداد روزانه و یا ثابت از سوی خود در قرارداد به ثبت می رسانند که گاها هیچ ارتباطی با کل ثمن مورد معامله ندارد. در این صورت است که برخی از اوقات طرفین معامله متحمل هزینه‌های بسیار زیادی برای پرداخت خسارت خواهند شد که متاسفانه در زمان تعیین مبلغ خسارتها به هیچ وجه به عرف و منطق توجه نشده است.

چطور می‌توان در تعیین خسارت قرارداد منصفانه رفتار کرد؟

در پاسخ به این سوال باید بگوییم که برای تعیین خسارت‌های روزانه باید ۴ صفر را از قیمت کل ثمن معامله کسر کنیم و مبلغی که باقی می‌ماند را به عنوان خسارت روزانه اعلام نماییم. به عنوان مثال اگر ملکی که قصد معامله آن را داریم ارزشی ۴۰۰ میلیون تومانی داشته باشد، برای تعیین خسارت روزانه آن باید ۴ صفر این قیمت را حذف کنیم. بدین ترتیب مبلغ باقی مانده ۴۰ هزارتومان خواهد شد که این مبلغ همان قیمت خسارت روزانه خواهد بود.

خسارت قرارداد ملکی

برای تعیین خسارت های ثابت روال کار کمی متفاوت خواهد بود. برای تعیین مبلغ این نوع از خسارت نیز باید ده درصد از مبلغ کل ثمن معامله را در نظر گرفت. به عنوان مثال برای تعیین خسارت ثابت همان خانه ۴۰۰ میلیون تومانی، باید ۱۰ درصد از مبلغ کل را محاسبه کرد. ۱۰ درصد ارزش کل خانه، ۴۰ میلیون تومان خواهد بود که این مبلغ به عنوان خسارت ثابت در نظر گرفته می‌شود.

یادتان باشد که در صورت یک روز بی‌توجهی به قرارداد، ملزم به پرداخت خسارت قرارداد خواهید شد. اما همان طور که دیدید، نحوه پرداخت در خسارت‌های ثابت و روزشمار با هم متفاوت است.  در صورت کسب آگاهی در مورد مزایا و معایب این دو نوع خسارت در ادامه با ما همراه باشید.

خسارت ثابت و مزایا و معایب آن

در خسارت ثابت، اگر طرفین معامله حتی یک روز هم در انجام تعهدات خود غفلت و کوتاهی کنند، موظف به پرداخت جریمه ای سنگین خواهند شد که البته از نگاه بسیاری از افراد پرداخت چنین خسارتی چندان هم منصفانه نیست! این ویژگی را می‌توان به عنوان اصلی ترین عیوب خسارت ثابت دانست.

خسارت قرارداد

از طرفی دیگر، این مبلغ در یک روز تا چندین سال هیچ گونه تغییر و افزایشی نخواهد داشت. یعنی در صورت سرباز زدن هر یک از طرفین معامله در انجام تعهدات خود از یک روز تا چند سال هیچ فرقی در پرداخت خسارت ثابت تعیین شده به وجود نخواهد آمد که این ویژگی را می‌توان از مزایای اصلی خسارت ثابت دانست.

خسارت روز شمار و مزایا و معایب آن

شاید مهم ترین عیب خسارت روز شمار این باشد که اگر میزان خسارتی که برای این کار در نظر گرفته می‌شود نسبت به مبلغ کل ناچیز باشد، هیچ تاثیر مثبتی به منظور پایبندی به قرارداد در هر یک از طرفین معامله ایجاد نخواهد کرد و برای آنها الزامی برای انجام تعهداتشان به وجود نمی آورد.

در صورتی که هر یک از طرفین معامله به تعهدات خود عمل نکنند، با گذشت زمان موظف به پرداخت هزینه های بالاتری خواهند شد. زیرا با هر روز دیرکرد در انجام تعهدات ضمن قرارداد، مبلغ این خسارت افزایش می یابد. مخصوصا در مواقعی که برای خسارت روزشمار مبلغ بالایی در نظر گرفته شده باشد.

برای دیدن سایر مقالات اموزشی در زمینه مشاورین املاک روی این لینک کلیک نمائید

 

 قراردادهای ملکی و تعیین خسارت

مطالبه خسارات قراردادی

محاسبه خسارت عدم انجام تعهد

تفاوت وجه التزام و خسارت قراردادی

اعمال همزمان فسخ و مطالبه خسارت در قرارداد

خسارت تاخیر تادیه قراردادی

تخلف در قرارداد

خسارت مقطوع

عدول از قرارداد