اخبار

قوانین و قراردادهای اجاره آپارتمان در کیش

نکات مشترک قرادادهای اجاره

تنها راه مقابله با هرگونه هرج‌‌و‌مرج و بی‌نظمی، مراجعه به قانون است. در هر شرایطی، این قانون است که نظم و هماهنگی را ایجاد می‌کند و بدون هیچ پیش‌‌زمینه‌ای میان افراد قضاوت می‌کند. خوشبختانه امروزه قوانین برای همه‌ امور وجود دارد و همه‌چیز را تحت‌عنوان خود پیش می‌برد. همانند تمام امور، همه‌ی قراردادها هم مانند قرارداد اجاره‌ خانه، قرارداد اجاره آپارتمان و قرارداد اجاره مغازه شامل قوانین مشترکی می‌شوند. در این مقاله سعی ما بر این بوده که با شرح وجوه مشترک قوانین اجاره آپارتمان، خانه و مغازه در جزیره کیش شما را در آگاهی هر چه بیشتر از این قوانین یاری کنیم. البته لازم است قبل از بیان ویژگی‌های مشترک قرارداد اجاره، یک تعریف کلی از رهن و اجاره‌ ملک بیان کنیم.

رهن و اجاره املاک در جزیره کیش

به ‌طور معمول، اجاره‌‌ بها همان مبلغی است که باید مستأجر در زمان‌های معین به موجر بپردازد. به پول پیش یا هر مبلغی که به‌ عنوان بخشی از اجاره‌بها میان دو طرف محاسبه شده و از طرف مستأجر به موجر داده می‌شود، رهن، قرض‌الحسنه یا ودیعه گفته می‌شود. ضمناً هر آنچه به ‌عنوان تضمین و از این قبیل بین طرفین توافق شود، معتبر است و باید بر اساس آن عمل شود.

قوانین اجاره آپارتمان در کیش

مهم‌ ترین اقدام در ثبت هرگونه قرارداد اجاره، ثبت کامل و دقیق اطلاعات طرفین معامله مانند نام و نام خانوادگی، کلیه‌ مشخصات شناسنامه‌ دو طرف، آدرس دقیق و کدپستی صحیح است.اگر یکی از طرفین برخی اطلاعات خود، به ‌عنوان‌ مثال آدرس را، به ‌طور دقیق در قرارداد ثبت نکند یا موجر اصرار داشته باشد که آدرس مورد اجاره را به ‌عنوان آدرس خود در قرارداد وارد کند، ممکن است در صورت وجود اختلافات بین طرفین و مراجعه به مراجع قانونی، در صورت ارسال اظهارنامه یکی از طرفین از این اظهارات بی‌خبر مانده و شرایط علیه او رقم بخورد.البته این مورد باید ذکر شود که در وهله‌ی اول ثبت مشخصات صحیح و اطمینان از صحت داشتن هویت دو طرف بر عهده‌ی مشاور املاک بوده و او موظف است در مورد صحت و اصل بودن تمام موارد گفته‌ شده تحقیق کرده و اطمینان یابد.

درصورتی‌که یکی از طرفین قرارداد، وکیل خود را برای امضا و عقد قرارداد فرستاده باشد، مشاور املاک یا طرف دیگر قرارداد باید وکالت‌نامه‌ی او را مطالبه کرده و پس از بررسی و اطمینان کامل جهت اصل بودن مدرک، کپی وکالت‌‌نامه را ضمیمه‌ قرارداد کند.

 دومین ویژگی مشترک در قوانین اجاره آپارتمان، اجاره ‎خانه و اجاره مغازه در جزیره کیش این است که موجر لازم نیست حتماً مالک عین مستاجره باشد و درصورتی‌که تنها مالک منافع باشد، می‌تواند عین مستاجره را اجاره بدهد. به‌‌عبارتی‌‌دیگر درصورتی‌که از مستأجر حق اجاره‌ منافع به غیر صلب نشده باشد، می‌تواند عین مستاجره را به شخص دیگری اجاره دهد. بنابراین موجران در حین تنظیم قرارداد باید مراقب باشند تا اگر نمی‌خواهند مورد اجاره توسط مستأجر به شخص دیگری، به ‌صورت کلی یا جزئی اجاره داده شود، حتماً باید در قرارداد این موضوع را قید کنند.

آدرس مورد اجاره و تمامی امکانات آن مانند آب، برق، تلفن، گاز، پارکینگ، انباری و غیره باید به ‌طور دقیق در قرارداد قید شود. در غیر این صورت مستأجر نمی‌تواند ادعایی برای هیچ‌کدام از آن‌ها داشته باشد. حتی اگر موجر یا مشاور املاک این امکانات را به او وعده داده باشد. بنابراین درصورتی‌که داشتن این امکانات در قرارداد اجاره قید نشود، مستأجر هیچ حقی برای بهره‌برداری از این امکانات را ندارد. حتی اگر این امکانات متعلق به ملک موردنظر باشد. در چنین مواردی است که لزوم خواندن دقیق قرارداد اجاره پررنگ می‌شود.در تمام قراردادهای اجاره، قوانین اجاره خانه، قوانین اجاره آپارتمان و قوانین اجاره مغازه به جهت ایجاد تضمین برای تعهد به مفاد قرارداد وجهی را به‌عنوان وجه التزام با رضایت طرفین تعیین می‌کنند. وجه التزام وجهی است که در صورت تخلف یا فسخ قرارداد، بدون دلیل قانونی توسط یکی از طرفین قرارداد، باید به‌طرف دیگر پرداخت شود؛ تا ضرر زیان او جبران شود. به‌ عنوان ‌مثال اگر مستأجر پس از عقد قرارداد از اجاره‌ ملک پشیمان شود و خواستار فسخ قرارداد شود باید مبلغ وجه التزام را در حین فسخ قرارداد به موجر بپردازد. تعیین وجه التزام خسارت‌های به وجود آمده را جبران می‌کند و تا حدود زیادی از بروز تخلفات جلوگیری می‌کند.

مهم ‌ترین نکته‌ در قوانین اجاره آپارتمان، قوانین اجاره خانه و قوانین اجاره مغازه، قید مدت ‌زمان قرارداد است. در غیر این صورت طبق قوانین مدنی، قرارداد به‌طور کامل باطل است. زیرا در قوانین مدنی به‌طور صریح آمده است که قرارداد بدون ذکر مدت، هیچ ارزش قانونی نداشته و کاملاً باطل است. قراردادهای مسکونی معمولاً برای مدت یک سال نوشته می‌شوند، اما مدت‌های کمتر یا بیشتر هم بلامانع است.

قوانین اجاره در جزیره کیش

در تمام قوانین اجاره مغازه، قوانین اجاره خانه و قوانین اجاره آپارتمان، به‌محض به اتمام رسیدن مدت قرارداد، قرارداد فسخ ‌شده و مستأجر موظف است در زمان مقرر مورد اجاره را تخلیه کرده و تحویل موجر دهد.درصورتی‌که با پایان یافتن قرارداد، مستأجر از تخلیه و پس دادن مورد اجاره ممانعت کرده و همچنان مورد اجاره را در تصرف خود نگه دارد، مطابق قرارداد در ازای هرروز اضافی باید به موجر اجرت‌المثل پرداخت کند. حتی اگر در ازای روزهای اضافه سودی کسب نکرده باشد.

تنها در صورتی پرداخت اجرت‌المثل لزومی ندارد که اذن موجر را داشته باشد و موجر به ماندن او رضایت داشته باشد. در این صورت فقط به شرطی که استیفای منفعت کرده باشد باید به موجر اجرت‌المثل پرداخت کند وگرنه لزومی به پرداخت اجرت‌المثل نیست.

در صورت عدم تخلیه مورد اجاره توسط مستأجر، شورای حل اختلاف با احراز مالکیت یا ذی‌نفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. اگر موجر مبلغی به‌عنوان رهن از مستأجر دریافت کرده باشد صدور این دستور موکول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری است. پس از ابلاغ این دستور توسط مأموران به مستأجر، او مکلف است ظرف مهلتی، معمولاً بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ، نسبت به تخلیه اقدام کند.

 قرارداد اجاره ازجمله عقودی است که طرفین آن را متعهد و پایبند به ادامه آن تا پایان انقضای مدت اجاره می‌کند. مگر در مواردی مانند عدم امکان بهره‌برداری از ملک که به لحاظ عیبی قابل‌ استفاده نباشد، یا اینکه طرفین توافق دیگری کرده باشند.البته در قراردادهای اجاره، امکان گنجاندن این شرط وجود دارد که اگر هر یک از طرفین مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند، یک یا دو ماه از قبل اعلام کنند که در این صورت با تسویه ‌حساب موجر و مستأجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد. همچنین توافقی بین طرفین حین قرارداد، که اصطلاحاً به آن «اقاله» می‌گویند، یکی از عوامل خاتمه دادن به قرارداد اجاره است.

عقد اجاره در صورت فوت موجر در تمامی قوانین اجاره خانه، قوانین اجاره آپارتمان و قوانین اجاره مغازه باطل نشده و تا زمان پایان مدت عقد اجاره اعتبار دارد. مگر اینکه موجر مالک سرقفلی و منافع ملک بوده باشد که در این صورت با فوت وی قرارداد باطل‌ شده و موجر اصلی می‌تواند اقدام به تخلیه و باز پس گرفتن ملک موردنظر کند. در غیر این صورت مستأجر تا پایان قرارداد می‌تواند مورد اجاره را نگه ‌داشته و هیچ‌کدام از وارثان موجر نمی‌توانند او را تا پایان قرارداد مجبور به تخلیه و باز پس دادن مورد اجاره کنند.

موجران و مستأجران باید بدانند که برای جلوگیری از مشکلات بعد از انقضای قرارداد، درصورتی‌که تمایل به تخلیه یا تمدید مورد اجاره را دارند، باید از دو ماه قبل تصمیمات خود را اعلام کرده و دیگری را از شرایط خودآگاه سازند تا با پایان مدت قرارداد دچار اختلاف نشوند. این مسئله بیشتر برای مستأجران دردسرساز است.

قوانین مشترک تمام قراردادهای اجاره در جزیره کیش

در تمامی قوانین اجاره خانه، قوانین اجاره آپارتمان و قوانین اجاره مغازه ذکرشده که کسی نمی‌تواند ملکی را به فرد ورشکسته اجاره داده یا ملکی را از او اجاره کند. بنابراین در هنگام عقد قرارداد توجه به پیشینه‌ طرف مقابل و سوابق او بسیار حائز اهمیت است.

فرد ورشکسته اهلیت لازم برای معامله را از دست ‌داده و صلاحیت لازم را ندارد. از طرفی معامله با فرد ورشکسته باطل بوده و در صورت وجود اختلافات، معامله و قرارداد فسخ‌شده منظور می‌شود.

درصورتی‌که پس از اتمام مدت قرارداد طرفین تمایل به تمدید قرارداد را داشته باشند و از طرفی بر سر میزان افزایش اجاره‌بها به توافق نرسند، هرکدام می‌توانند به‌طور جداگانه به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و درخواست تعیین اجاره‌بها را بدهند. در این شرایط طبق قوانین اجاره خانه، قوانین اجاره آپارتمان و قوانین اجاره مغازه و دیگر قراردادهای اجاره، شورای حل اختلاف کارشناسی را به محل مورد اجاره فرستاده و کارشناس موردنظر طبق نرخ اجاره روز، مبلغی را به ‌صورت عادلانه برای اجاره‌بها تعیین می‌کند.

نوع کاربری مورد اجاره حتماً باید در قرارداد ذکر شود و طبق قوانین اجاره خانه، قوانین اجاره آپارتمان و قوانین اجاره مغازه مستأجر به ‌هیچ ‌عنوان نمی‌تواند تغییری در کاربری مورد اجاره ایجاد کند.

به‌عنوان‌مثال مستأجری که آپارتمان را جهت سکونت اجاره کرده نمی‌تواند آن را به کاربری اداری یا تجاری تغییر دهد. در صورت تغییر کاربری توسط مستأجر، موجر می‌تواند نسبت به این اقدام علیه او شکایت کند.تعمیرات اساسی مانند بنایی و اموری از قبیل نصب آبگرمکن یا شوفاژ بر عهده مالک است. اما مخارجی که برای حسن استفاده از مورد اجاره است مانند کاغذ دیواری و نورپردازی و همچنین هزینه‌های مربوط به شارژ ساختمان بر عهده مستأجر است، مگر آنکه در اجاره‌نامه خلاف آن قید شود.

قوانین اجاره ملک در کیش

تنظیم قرارداد در فرم‌های چاپی بنگاه‌های مشاوران املاک یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی‌ شدن آن نمی‌شود و تأثیری در ماهیت آن ندارد. در حال حاضر در تمامی قراردادها، دریافت کد رهگیری توسط مشاور املاک و درج آن در قرارداد است که به قرارداد ماهیت قانونی می‌بخشد. ضمناً برای تنظیم قرارداد اجاره به‌صورت عادی تأکید می‌شود که باید دو نفر به‌عنوان گواه، ذیل آن را امضا کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ بهره‌مند شوند.معمولاً در قراردادهای اجاره مبلغ، ودیعه به‌صورت نقدی توسط موجر دریافت می‌شود، اما اگر در هر صورتی طبق توافق طرفین نحوه‌ پرداخت ودیعه با شرایط خاصی همراه بود، حتماً باید در قرارداد اجاره ذکر شود تا هیچ‌کدام از طرفین نتوانند خلاف توافق عمل کنند و درصورتی‌که برای پرداخت ودیعه یا اجاره‌بها از قبل، چکی پرداخت شد، حتماً باید شماره چک‌ها درون قرارداد ثبت شود و به‌صورت تمام و کمال رسید دریافت شود.

در بنگاه‌های معاملات املاک برای انعقاد قرارداد فرم‌های چاپی وجود دارد اما برای اختتام قرارداد و تصفیه روابط طرفین هیچ‌گونه متنی وجود ندارد. معمولاً در پشت نسخ قرارداد مشاور املاک می‌نویسد؛ «مبلغ… ودیعه قرض‌الحسنه در تاریخ… از موجر به نام… به مستأجر… نقداً پرداخت شد و مستأجر هیچ‌گونه طلبی ندارد». هرگز تا مبلغ ودیعه به دستتان نرسیده است، این‌گونه ننویسید. مخصوصاً اگر قرار است تمام یا بخشی از مبلغ ودیعه نزد کسی بماند. با این نوشته شما اقرار می‌کنید که پولتان را کاملاً دریافت کرده‌اید و هیچ طلبی ندارید. درصورتی‌که پول شما در گاو صندوق شخص دیگری است.

با خواندن قوانین اجاره خانه، قوانین اجاره آپارتمان و قوانین اجاره مغازه متوجه می‌شویم که عقد قرارداد اجاره به‌صورت کتبی و رسمی اصلاً کار غیرضروری و بیهوده‌ای نبوده و بلکه بسیار هم واجب و لازم است.در عصر حاضر و باوجود دغدغه‌های کوچک و بزرگ، نوشتن قرارداد اجاره به‌صورت دستی و بدون هیچ شاهدی اشتباه‌ترین کار ممکن است و در صورت بروز اختلافات، عملاً همه‌ چیز به ضرر مستأجر تمام می‌شود و به دلیل قانونی نبودن قرارداد، او هیچ مدرکی برای دفاع و باز پس گرفتن پول خود ندارد.

وقت آن رسیده که اصطلاح «بنگاهی حرف مفت میزند و مفت حرف نمی‌زند» را فراموش کرده و با مراجعه به مشاورین املاک برجسته و مورد اعتماد، امنیت معاملات خود را بالا برده و تمامی شرایط معامله را به‌صورت قانونی ثبت کنیم. در غیر این صورت راه را برای سوء‌استفاده‌گران و کلاه ‌برداران بازکرده و عرصه را برای آن هموار می‌سازیم تا بدون نظارت قانون، بتوانند هرگونه معامله‌ خلافی را انجام دهند.

اجاره اپارتمان دیوار کیش