اخبار

سود ساخت‌وساز مسکن در جزیره کیش و چالش های ساخت و ساز

سازندگان می‌گویند که ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نسبت به دهه‌های قبل افزایش یافته و این مساله را مهم‌ترین عامل کاهش ساخت‌وساز به یک سوم تقاضای مطلق عنوان می‌کنند. فعالان بخش مسکن می‌گویند که دیگر خبری از سودهای ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصدی نیست و هر بار که پروژه‌ای به اتمام می‌رسد، به دلیل شرایط تورمی و انواع هزینه‌ها مجبوریم پروژه بعدی را کوچک‌تر تعریف کنیم.

ساخت‎‌وساز طی چهار دهه گذشته همواره در ایران به عنوان شغلی پردرآمد محسوب می‌شد و بعضا سازندگان ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصد سود می‌کردند تا اینکه از سال ۱۳۹۲ به بعد همزمان با جهش تا ۵۰۰ درصدی قیمت مسکن نسبت به سال ۱۳۸۶ قدرت خرید به شدت کاهش یافت که باعث شد تولید و عرضه مسکن وارد فاز رکودی شود. اما سازندگان می‌گویند که قدیمی‌ها در حال ترک حوزه ساخت‌وساز هستند؛ بعضی‌ها هم که پروژه‌های سنگین تعریف کرده‌اند ورشکست شده‌اند.

تورم جلوتر از سازندگان در جزیره کیش پیش می‌رود

به گفته مختار حیدری کیا کارشناس امور ملکی در جزیره کیش : ساخت‌وساز شاید هنوز ۳۰ تا ۴۰ درصد سود داشته باشد اما تورم عمومی از ما جلوتر حرکت می‌کند. مختار حیدری کیا با بیان این ادعا که مدیریت شهری می‌خواهد هزینه سرسام‌آور نیروهای مازادی خود را از سازندگان مسکن دریافت کند، معتقد است که نرخ عوارض باید متناسب با تورم عمومی باشد.

مختار حیدری کیا می گوید که در سال جاری در بعضی موارد هزینه‌های ناشی از عوارض شهرسازی تا 500 درصد افزایش یافته است. به گفته او بسیاری از سازندگان قدیمی یا ورشکست شده‌اند یا به دلیل بالا بودن ریسک سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، عطای این عرصه را به لقایش بخشیده‌اند.

پس از رشد لجام ‌گسیخته مسکن در جزیره کیش که از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ آغاز شد، موج انتقادات به سمت واسطه‌های ملکی و هم‌چنین فعالان عرصه ساخت‌وساز شدت گرفت. برخی واحدها که ساخت آنها دو سال قبل به اتمام رسیده، حالا با قیمت‌های سه تا چهار برابر به فروش می‌رسد. عمده سازندگان به دلیل انتظارات تورمی در سال قبل از فروش امتناع می‌کردند و معدود افرادی هم که می‌فروختند، کسانی بودند که در تامین نقدینگی به مشکل برخورده بودند. نظر کارشناسان این است که امسال روند ورود واحدهای کلید نخورده به بازار بیشتر می‌شود؛ هرچند ساخت و ساز در کل کشور در مقایسه با تقاضای مطلق به یک سوم کاهش یافته و روزبه‌روز شاهد انباشت متقاضیان واقعی هستیم که به دلیل جهش قیمت‌ها از خرید ناتوان شده‌اند.با این حال کارشناسان اقتصاد مسکن، شرایط فعلی در بخش مسکن را نوعی اصلاح قیمت می‌دانند که سازندگان، نه مقصر، بلکه قربانی آن هستند.

 افزایش عوارض پروانه تاثیری بر قیمت املاک در جزیره کیش ندارد

نباید نگاه یکسان به تمامی مناطق جزیره زیبای کیش داشته باشیم. برخی از مناطق مانند بافت فرسوده سمت میر مهنا را باید از بخش سوداگری و سرمایه گذاری تفکیک کرد. به همین خاطر هم سازمان منطقه آزاد باید عوارضی از بافت فرسوده دریافت نکند اما قطعاً سازندگانی که با هدف کسب سود در بازار فعالیت می‌کنند و از افزایش قیمت املاک منتفع می‌شوند، باید عوارض مورد نظر را برای اداره شهر بپردازند.

از سوی دیگر بعضی سازندگان در جزیره زیبای کیش اعلام می‌کنند که نرخ عوارض تا 200 درصد افزایش یافته است. تجربه نیز نشان داده هرچه هزینه‌های ساخت بالا برود، سازندگان نهایتاً آن را بر روی قیمت تمام شده ملک محاسبه و از خریداران دریافت می‌کنند.

متاسفانه دولت هیچ سیاستی در بخش زمین ندارد «هر وقت شکاف بزرگی در قیمت مسکن روی داد دشمن فرضی تحت عنوان سوداگر را عنوان می‌کنند. این سوداگر کیست، خدا می‌داند، از کجا متولد شده خدا می‌داند، نمی‌شود عقل مردم را به بازی بگیریم».

نرخ عوارض ساخت‌وساز در جزیره کیش باید از دفترچه ارزش معاملاتی استخراج شود که کمیسیون‌های تقویم املاک به طور سالیانه اعلام می‌کنند. در بقیه عوارض، دست شوراهای شهر و شهرسازی باز است که فرمول‌هایی برای اخذ عوارض استفاده کنند. ولی قانون‌گذار این اجازه را به اداره شهرسازی نداده که خارج از تورم، عوارضی را وضع کنند که افزایش هزینه‌های مردم برای شارژ شهری را به دنبال داشته باشد.

قیمت زمین در جزیره کیش برای پروژه‌های جدید همواره بالاتر از سود سازندگان است

معمولا در ساخت‌وسازهای شهری، سود سازندگان از واحدهای مسکونی بین ۳۰ تا ۴۰ درصد در مدت زمان دو ساله است. بیش از ۴۰ درصد به ندرت اتفاق می‌افتد و کمتر از ۴۰ درصد رغبت سرمایه‌گذاری را پایین می‌آورد. ولی معمولا از زمان شروع تا پایان پروژه به طور دائم، تورم به سازندگان تحمیل می‌شود.

میانگین قیمت تمام شده یک واحد مسکونی در جزیره کیش را ۸.۵ تا ۹ میلیون تومان دانست و افزود: با توجه به قیمت متوسط جزیره کیش یعنی ۱۲.۶ میلیون تومان روی کاغذ، سازندگان ۳.۵ تا ۴ میلیون تومان سود می‌برند اما با توجه به افزایش شدید قیمت زمین که مهم‌ترین مولفه در بخش ساخت‌وساز محسوب می‌شود دیگر نمی‌توانند پروژه‌ای همانند آن‌چه در حال حاضر می‌فروشند را بسازند و معمولا سازندگان مجبور به تعریف پروژه‌های کوچک‌تر می‌شوند.

مطابق طرح جامع مسکن برای ایجاد تعادل در بازار مسکن باید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی احداث شود. اما بر اساس پروانه‌های ساختمانی، این رقم به ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد رسیده و کارشناسان از جمله دلایل جهش قیمت مسکن را به هم خوردن توازن بین عرضه و تقاضا عنوان می‌کنند.