اخبار

عقد قرارداد اجاره آپارتمان در جزیره کیش

عقد اجاره چه نوع عقدی است؟

آرزوی داشتن خانه‌ه ای مستقل که به نام خود آدمی باشد، همواره با موانعی بزرگ مانند قیمت بالای مسکن از یک ‌سو و ناتوانی مالی انسان از سوی دیگر روبه‌رو بوده­ است. از این رو روش­های مختلفی مورد استفاده قرار گرفته ­است تا انسان‌ها بتوانند در عین حال که خانه­‌ی مستقلی ندارند، سر پناهی برای خود و خانواده­‌شان فراهم کنند. یکی از رایج‌­ترین و متداول ‌ترینِ این روش‌­ها انعقاد قراردادی به نام «اجاره» بوده و هست. این قرارداد که در عین رایج بودن، قدمتی طولانی نیز دارد مواد بسیاری از قانون مدنی را به خود اختصاص داده و قواعد آن در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر مورد اشاره قرار گرفته ­است. در دو نوشتار دیگر تحت عنوان «مقصود از اجاره به شرط تملیک چیست؟» و «قوانین مالک و مستأجر که باید بدانید»، ابعادی از این قرارداد را مورد بررسی قرار دادیم و در این نوشتار ماهیت این قرارداد و ویژگی­‌های آن را تبیین خواهیم کرد.

مشاور امور سرمایه گذاری در جزیره زیبای کیش

همکاری در  فروش  ساختمان های مسکونی

خرید – فروش – رهن – اجاره

حیدری کیا

09347699893

با ما حس ارزشمند یک انتخاب را تجربه کنید

ماهیت قرارداد عقد اجاره در جزیره کیش

اگر به قانون مدنی مراجعه کنید و به مواد مربوط به قرارداد اجاره خانه یا اجاره ملک تجاری نگاهی بیندازید، با تعریفی یک خطی که قانون گذار برای این قرارداد ذکر کرده است، روبه‌رو خواهید شد. درماده­‌ی ۴۶۶ قانون مدنی عقد اجاره به‌عنوان عقدی تعریف شده است که در اثر آن، مستأجر مالک منافع عین مستأجره می­گردد. بنابراین در قرارداد اجاره، مالکیت منافع به مستأجر انتقال پیدا می ‌کند اما پیش از پرداختن به این موضوع که اصلا مقصود از مالکیت منافع چیست، لازم است به این نکته اشاره کنیم که قرارداد اجاره دارای چهار رکن اصلی است. این ارکان عبارتند از:

  • مؤجر (مالک یا اجاره‌دهنده)
  • مستأجر (اجاره‌کننده)
  • عین مستأجره یا مورد اجاره (آنچه اجاره داده می شود)
  • اجاره‌ بها (بهایی که اجاره‌کننده در قبال اجاره کردن پرداخت می­‌کند)
  • مالک عین و مالک منافع
  • مالک عین و مالک منافع در عقد اجاره

همان‌طور که ذکر شد اثر اصلی قرارداد اجاره، انتقال مالکیت منافع از موجر یا مالک به مستأجر است؛ یعنی پس از انعقاد قرارداد اجاره ملک، مستأجر مالک منافع مالی می­‌شود که آن را اجاره کرده است اما مقصود از مالکیت منافع چیست؟

برای پاسخ به این پرسش می‌­توان این گونه بیان نمود که هر مالی دو بُعد دارد؛ عین و منفعت. عین همان جنبه­‌ی فیزیکی و محسوس مال است؛ چیزی که قابل لمس و مشاهده است اما منفعت یک مال، قابل مشاهده یا به‌عبارت بهتر محسوس نیست. اگر شخصی مالک عین یک مال باشد، اصولا مالک منافع آن هم هست و در این صورت می ‌تواند هر نوع بهره‌ی دلخواه را از مال خود ببرد. اما در برخی مواقع نیز یک مال می ‌تواند دو مالک داشته باشد؛ به‌گونه‌­ای که یک نفر مالک عین مال بوده و دیگری مالک منافع آن باشد. در قرارداد اجاره هم مالی که به اجاره داده می­‌شود در واقع دو مالک دارد که در آن موجر یا اجاره‌دهنده، مالک عین مال است و مستأجر، مالک منافع آن. در واقع مستأجر با مالکیت نسبت به منافع، بر آن­چه اجاره کرده  است تسلط پیدا می‌­کند و می‌­تواند از آن بهره ببرد. لازم به ذکر است که مالکیت نسبت به عین یک مال در درجه­‌ی بالاتری قرار دارد و اختیارات بیش تری را نیز برای مالک فراهم می کند.برای مثال شخصی که مالک عین یک مال است می­‌تواند آن را بفروشد یا به شخص دیگری اجاره دهد اما مستأجر که مالک منافع است، نمی ‌تواند مورد اجاره را بفروشد بلکه صرفا می‌تواند آن را به دیگری اجاره بدهد مگر این که اجاره­‌دهنده در قرارداد چنین حقی را از او سلب کرده باشد. در واقع چنانچه مالک یا اجاره‌­دهنده، حق اجاره دادن ملک را از مستأجر سلب نکند و چنین چیزی در قرارداد مورد اشاره قرار نگیرد، مستأجر می‌ تواند مالی را که اجاره کرده است به شخص دیگری اجاره دهد. بنابراین حق اجاره دادن هم حقی برای مستأجر است که می­‌تواند توسط مالک از وی سلب شود.

در صورتی که شخصی مال خود را اجاره دهد، با توجه به این که مالکیت منافع آن را به شخص دیگری واگذار کرده  است، میزان اختیارات وی نسبت به مال خود کمتر می­­‌شود؛ برای مثال پس از انعقاد عقد اجاره، مالک موظف است مورد اجاره را به اجاره گیرنده تحویل بدهد و نباید کاری کند که در بهره‌بردن و استفاده کردن مستأجر از مال مورد اجاره، مانع ایجاد شود.

 

 این روزها قیمت مسکن  در جزیره کیش به گونه‌ای است که بیشتر افراد ترجیح می ‌دهند که به جای خرید خانه، اجاره‌ نشین شوند. بر اساس آمار حدود ۳۰ درصد از مردم کشور مستأجر هستند و این روند در سال‌های اخیر رو به رشد بوده است. به همین دلیل لازم است قوانین لازم برای عقد قرارداد اجاره خانه و نوشتن قولنامه دستی و نوشتن متن تمدید قرارداد و شرایط تخلیه ملک در جزیره کیش  را دانست.با در نظر گرفتن آمار صاحب‌خانه‌ها و روابط آن‌ها با مستأجران خود، می‌توان گفت که طیف وسیعی از جمعیت جزیره کیش با مسئله‌ای تحت عنوان اجاره درگیر هستند. به همین خاطر آگاهی از قوانین مربوط به اجاره مسکن؛ هم برای صاحب‌خانه‌ها و هم برای مستأجران امری ضروری است.

 باید قوانین عقد قرارداد اجاره را جزیره کیش بدانیم؟

بعضی از افراد تصور می‌کنند که آگاهی از قوانین اجاره برای مستأجران ضرورت چندانی ندارد و تنها صاحبخانه‌ها که اصطلاحا «مؤجر» نامیده می‌شوند، باید از قوانین اطلاع داشته باشند. این تصور نادرست است؛ زیرا اجاره خانه یک موضوع دوطرفه است و مسائل مربوط به قرارداد اجاره با هردو طرف قرارداد ارتباط دارد. بنابراین فرقی ندارد که مستأجر باشید یا مؤجر؛ در هر صورت باید نسبت به این قوانین بخصوص در هنگام عقد قرارداد اجاره خانه آگاه باشید تا در صورت وجود مشکلات احتمالی بتوانید از حق خود دفاع کنید.

مشاور امور سرمایه گذاری در جزیره زیبای کیش

همکاری در  فروش  ساختمان های مسکونی

خرید – فروش – رهن – اجاره

حیدری کیا

09347699893

با ما حس ارزشمند یک انتخاب را تجربه کنید

قولنامه دستی در جزیره کیش چیست؟

این عبارت همان طور که از نامش هم پیداست، برگه‌ای است که در آن طرفین قول‌ها و یا به عبارت بهتر، تعهدات خود را نسبت به یکدیگر در آن ذکر کرده و پای آن را امضا می‌کنند. قولنامه دستی در سه نسخه تنظیم می‌شود که دو نسخه‌ی آن نزد طرفین معامله و نسخه‌ی سوم نزد املاکی محفوظ می‌ماند. قولنامه‌ها از اعتبار قانونی در دادگاه برخوردار هستند و می‌توانند مورد استناد قرار بگیرند. به همین خاطر باید در تنظیم آن‌ها دقت شود و تمام جزییات بصورت شفاف و دقیق آورده شوند.

قرارداد رسمی اجاره در جزیره کیش

قراردادهای رسمی قراردادهایی هستند که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شوند. ممکن است برخی افراد فقط به انعقاد قرارداد نزد بنگاه مسکن اکتفا کنند؛ در این صورت، طرفین باید جزییات قرارداد را در برگه‌های مخصوصی که از طرف اتحادیه به املاکی‌ها داده شده، ثبت و پای آن را امضا کنند. به قراردادهایی که بر روی کاغذ و بدون مراجعه به دفاتر ثبت اسناد منعقد می‌شوند، قراردادهای عادی یا قولنامه دستی گفته می‌شود.

کد رهگیری برای عقد قرارداد اجاره در جزیره کیش؟

از سال ۸۷ به بعد بر اساس قانون تصویب شده توسط هیئت دولت، تمام مشاوران املاک موظف هستند معاملات انجام شده را در سامانه‌ای به نام سامانه‌ی ثبت معاملات و املاک کشور ثبت کنند. این کار از یک سو درستی معامله‌ی انجام شده را تضمین کرده و از سوی دیگر امکان تجزیه و تحلیل اطلاعات مربوط به مسکن را برای دولت و نهادهای نظارتی و آماری فراهم می‌کند. هر معامله‌ای که در بنگاه‌ها انجام شود، در این سامانه ثبت شده و پس از آن یک کد رهگیری دریافت می‌کند. اگرچه کد رهگیری بیشتر برای خرید و فروش املاک کاربرد دارد و از جرم‌هایی مانند فروش چندباره‌ی یک ملک جلوگیری می‌کند، با این حال طبق قانون، تمام معاملات اعم از اجاره و خرید باید در سامانه مربوطه ثبت و دارای کد رهگیری باشند. اما متاسفانه در جزیره کیش هنوز این سامانه راه اندازی نشده است

هنگام عقد قرارداد اجاره در جزیره کیش مشخص کنید که چه کسی باید هزینه‌ی شارژ را پرداخت کند؟

در این مورد قانون خاصی وجود ندارد و خود مستأجر و مؤجر باید بر روی آن به توافق برسند. به طور کلی پرداخت هزینه‌های مشترک در جزیره کیش موضوعی است که تکلیف آن باید در هنگام بستن قرارداد مشخص شود. از آنجایی که هزینه‌ی شارژ صرف مخارج عمومی و جاری یک مجتمع مسکونی می‌شود، معمولاً از سوی اجاره‌نشین پرداخت می‌شود.

 آیا در جزیره کیش مستأجر باید هزینه‌ی تعمیرات را پرداخت کند؟

به طور کلی دو دسته تعمیرات وجود دارد؛ تعمیرات جزیی و تعمیرات اساسی. تعمیرات جزیی به تعمیراتی گفته می‌شود که مربوط به استفاده‌های کوتاه مدت است. مواردی مانند تعویض لامپ، و… جزو مصارف جاری محسوب می‌شوند و به همین خاطر مستأجر باید هزینه‌های مربوطه را بپردازد. تغییر در ساخت ساختمان، هزینه‌ی رنگ‌آمیزی دیوارها، خرابی کلی سیستم سرمایشی و… مواردی هستند که جزو تعمیرات اساسی محسوب می‌شوند و صاحب‌خانه باید هزینه‌های آن را پرداخت کند.

نوشتن متن تمدید قرارداد در جزیره کیش چگونه انجام می‌شود؟

مهم‌ترین نکته برای تنظیم متن تمدید قرارداد آن است که ابتدا مفاد قرارداد اولیه مورد بررسی قرار گرفته و مشخص شود که کدام یک از بندها قرار است تغییر کند. برخی قراردادها در دوره‌ی دوم نسبت به دوره‌ی اول هیچگونه تغییری نمی‌کنند، به همین خاطر نیازی نیست برای نوشتن متن تمدید قرارداد به صورت مجدد یک قرارداد تکراری و از نو نوشته شود.بلکه برای نوشتن متن تمدید قرارداد همان قرارداد یا قولنامه دستی قبلی با ذکر یک پاراگراف در پشت همان قرارداد مبنی بر تمدید قرارداد شماره x (شماره قرارداد اولیه)، ذکر تاریخ تمدید در متن تمدید قرارداد و امضای طرفین تمدید می‌شود و این کار از نظر حقوقی نیز معتبر و مورد استناد است. در صورتی که در هرکدام از بندهای قرارداد مانند اجاره بها، مدت قرارداد و… تغییری ایجاد شود، باید تغییرات مربوطه در همین پاراگراف آورده شوند و در پایان نیز مورد تایید طرفین قرارداد قرار گیرد.

چرا باید در ازای پرداخت اجاره بها در جزیره کیش رسید گرفت؟

ممکن است برخی تصور کنند که أخذ رسید در ازای پرداخت اجاره بها کار درستی نیست و نشانه‌ی بی‌اعتمادی است؛ اما حقیقت آن است که دریافت رسید تنها مدرک معتبر برای پرداخت اجاره بها است و اگر روزی صاحب‌خانه به هر دلیلی ادعایی مبنی بر عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستأجر طرح کرد، می‌توان به این رسیدها استناد نمود.

تغییر اجاره بها در جزیره کیش به چه صورت انجام می‌گیرد؟

بر اساس قانون، مؤجر حق ندارد که در طول مدت قرارداد قیمت مورد توافق را که در قرارداد قید شده، تغییر دهد؛ اما پس از پایان دوره‌ی قرارداد ممکن است مؤجر قصد افزایش اجاره بها را داشته باشد. معمولاً مؤجران تقاضای افزایش قیمت و مستأجران تقاضای کاهش قیمت دارند؛ به همین خاطر در صورت بروز این گونه اختلافات، باید به شوراهای حل اختلاف به عنوان مرجع رسیدگی جهت تعدیل اجاره بها مراجعه شود؛ این شورا بر اساس مسائل کارشناسی قیمت‌گذاری منصفانه را انجام خواهد داد.

 اگر مستأجر در جزیره کیش ملک را تخلیه نکرد، چه کنیم؟

مؤجر در دو حالت می‌تواند از مستأجر درخواست تخلیه ملک را کند؛ حالت اول زمان اتمام قرارداد اجاره است و حالت دوم زمانی است که مستأجر اجاره بها را به مدت حداقل سه ماه پرداخت نکرده باشد؛ در این صورت مؤجر می‌تواند با نوشتن درخواست تخلیه ملک به نزدیک‌ترین شورای حل اختلاف، ملک خود را از تصرف مستأجر بیرون آورد.در قراردادهای عادی به سرعت می‌توان دستور تخلیه ملک را از مقامات قضایی دریافت کرد؛ اما دستور تخلیه ملک در حالتی که عقد قرارداد اجاره به صورت رسمی انجام شده باشد، زمان بیشتری خواهد گرفت؛ زیرا به مستأجر نیز فرصتی به عنوان تجدید نظر داده خواهد شد.