اخبار

تشخیص سن ساختمان در جزیره زیبای کیش

بررسی سن ساختمان در جزیره کیش

رشد قیمت مسکن در سال های اخیر از یک سو متقاضیان خرید را با چالش تامین مالی روبرو کرد و از سوی دیگر موجب شد برخی از فروشندگان واحدهای نوساز و تازه ساز تا رسیدن به اطمینان از بازگشت آرامش به بازار مسکن و ثبات نسبی قیمت ها از عرضه دست بکشند. اما دامنه دار شدن مسیر رشد چشمگیر قیمت مسکن طی دست کم سه ماه اخیر، مدت انصراف فروشندگان و سازندگان از عرضه واحدهای مسکونی را قدری طولانی کرد و این موضوع به کمبود فایل در بازار مسکن دامن زد.در این میان گروهی از متقاضیان خرید مسکن که نگران کاهش ارزش دارایی نقدی خود هستند و به همین خاطر اصرار به خرید مسکن دارند و از طرفی بودجه آنها دیگر تکافوی تملک اندک واحدهای نوساز موجود در بازار را ندارد، ناگزیر به خرید آپارتمان های با سن بنای بیش از ۱۰ سال روی می آورند.اما خانه اولی هایی که قصد استفاده از امتیاز تسهیلات از محل صندوق پس انداز مسکن یکم را دارند، در زمان جست و جو باید نسبت به سن بنا وسواس و دقت نظر بیشتری داشته باشند چرا که این نوع تسهیلات صرفا بابت خرید املاکی که حداکثر ۱۵ ساله هستند، قابل پرداخت است.

در این میان یک نکته طلایی در زمینه نحوه محاسبه سن بنا وجود دارد که بسیاری از متقاضیان مسکن از آن بی اطلاع هستند؛ مبنا و ملاک محاسبه قدمت ساختمان که از سوی شعب بانک مسکن ارزیابی می شود، صرفا «سال» صدور پروانه است.

این نکته از آن جهت اهمیت دارد که ممکن است به لحاظ محاسبه ریاضی، برخی از املاک ۱۵ سال تمام را از تاریخ صدور پروانه سپری کرده باشند، اما هنوز مشمول دریافت تسیهلات صندوق یکم می شوند. اما اگر متقاضیان خرید از چگونگی محاسبه سن بنا بی اطلاع باشند، ممکن است در زمان رویت مدارک ساختمان و با مشاهده تاریخ صدور پروانه که به عنوان مثال در اردیبهشت سال ۸۳ صادر شده و اکنون ۱۵ سال و سه ماه از صدور آن می گذرد، از خرید بنا با این تصور که امکان اخذ تسهیلات را ندارند، منصرف شوند.

در عین حال یک راه ساده پیش روی متقاضیان خرید این است که با رویت تاریخ صدور پروانه از روی مدارک ساختمانی که قصد خرید آن را دارند، پیش از عقد هرگونه معامله، موضوع را با شعب بانک مسکن در میان بگذارند و از اینکه ساختمان مشمول دریافت تسهیلات مدنظر آنها، چه تسهیلات اوراق و چه تسهیلات یکم می شود، اطمینان حاصل کنند.

همانطور که می‌دانید طول عمر مفید هر سازه‌ای مدت مشخص و محدودی دارد و پس از گذر این بازه‌ی زمانی، ملک یا ساختمان مورد نظر در گروه ساختمان‌های قدیمی و کلنگی قرار خواهد گرفت و نمی‌توان به عنوان یک ساختمان نوساز با ملکی با امکان سکونت مطلوب به آن نگاه کرد. این موضوع در بازار املاک اهمیت بسیاری دارد. چرا که سن بنا علاوه بر تاثیرگذاری روی قیمت آن، برای دریافت تسهیلات بانکی ویژه‌ی مسکن و برنامه‌ریزی مالک برای سکونت در خانه هم مهم است. به عبارت دیگر، این موضوع که پیش از معامله‌ی هر نوع ملکی، سن بنا مشخص باشد برای خریداران اهمیت بالایی دارد و درصورتی که خریداران ملک پیش از امضای مبایعه‌نامه و عقد قرارداد به این مساله‌ی مهم توجه نکنند، تبعات آن و خسارات احتمالی ناشی از این بی‌توجهی گریبان‌گیر آن‌ها خواهد شد. به همین دلیل در این گزارش موضوع اهمیت سن ساختمان‌ها و بناها، انواع سن ساختمان و نحوه‌ی تشخیص سن بنا را به طور مفصل بررسی کرده‌ایم. بنابراین در صورتی که شما هم قصد خرید ملک، استفاده از تسهیلات بانکی برای مسکن یا معاوضه خانه را دارید و سن بنا برایتان مهم است، پیشنهاد می‌کنیم تا پایان این گزارش با ما همراه باشید.

انواع سن ساختمان در جزیره کیش

یکی از بحث‌ها و مجادله‌های بین خریدار و فروشنده در بازار مسکن جزیره کیش، مشکل بر سر محاسبه سن ساختمان است؛ چراکه عمر مفید یک ساختمان در ایران حدود ۳۰ سال است و طبیعی است که محاسبه‌ی سن دقیق ملک در تصمیم‌گیری به خرید آن تاثیر خواهد داشت. علاوه براین برای دریافت بسیاری از تسهیلات ویژه‌ی مسکن روی سن ساختمان مورد نظر محدودیت‌های وجود دارد. به همین دلیل سن ساختمان یکی از مباحث مهم در معاملات ملکی محسوب می‌شود. برای هر ساختمان می‌توان سه سن مختلف را در نظر گرفت. این سن‌ها عبارت هستند از: سن واقعی ساختمان، سن بهره‌برداری و سن سندی. در ادامه هریک از سن‌های مربوط به ساختمان و نحوه‌ی تعیین آن‌‎ها را بررسی می‌کنیم.

سن واقعی ساختمان در جزیره کیش

بیشتر کارشناسان حوزه‌ی املاک می‌گویند سن واقعی یک ساختمان از زمان پی‌ریزی اولیه و تشکیل فونداسیون آن موردمحاسبه قرار می‌گیرد. به عبارت دیگر به محض آن که ساخت یک بنا شروع شود و اولین اقدامات برای این منظور انجام بگیرند، ساختمان متولد خواهد شد. مبنای این نوع سن بر اساس تاریخ صدور جواز و یا پروانه‌ی ساختمانی است.

سن بهره‌برداری ساختمان در جزیره کیش

از زمانی که انشعابات و امکان سکونت برای یک ملک فراهم شود، سن بهره‌برداری آغاز خواهد شد. سن بهره‌برداری به معنای مرحله‌ای است که همه کارهای عمرانی ساختمان تمام شده و بنای مورد نظر به مالک تحویل داده خواهد شد. در این زمان افراد می‌توانند در ساختمان ساکن شوند. در نظر داشته باشید برای محاسبه سن بهره‌برداری ساختمان به تاریخ نصب کنتور توجه می‌شود.

سن سندی ساختمان در جزیره کیش

زمانی که اسناد پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و سند قطعی ملک صادر شود،  سن سندی ساختمان آغاز خواهد شد. نکته‌ی بسیار مهم درباره‌ی سن‌های مختلف ساختمان کاربرد هریک از آن‌ها است. چراکه هر سن برای موارد خاصی مهم و ضروری خواهد بود. سن واقعی ساختمان را می‌توان مهم‌ترین سن بنا در نظر گرفت. چرا که معیار اصلی بانک‌ها برای ارائه تسهیلات بانکی ویژه مسکن سن واقعی ساختمان یا تاریخ صدور پروانه‌ی ساختمان است.

اما سن سندی و سن بهره‌برداری ساختمان اغلب برای قیمت‌گذاری و اعلام مالکین به خریدار مورد استفاده قرار می‌گیرد. در این شرایط لازم است خریدار نسبت به سن واقعی ساختمان هم پرس‌وجو کند و کپی پروانه ساختمانی و یا تاریخ آن را به دقت بررسی کنند. چرا که نباید بین سن بهره‌برداری، نصب انشعابات و سن سندی ساختمان با سن واقعی بنا اختلاف زیادی وجود داشته باشد. نکته دیگر اینکه ممکن است اخذ سندهای ساختماتی به دلایل مختلفی طولانی شده و سند پس از چند سال صادر شود. پس علاوه بر بررسی سن بنا بر اساس کاغذها و اسناد موجود، درباره‌ی ملک پرس‌وجوی محلی داشته باشید.

چرا تشخیص سن بنا در جزیره کیش اهمیت دارد؟

سن ساختمان در واقع اولین رکنی است که در خرید، رهن یا اجاره‌ی خانه باید بررسی شود. چرا که این مورد روی همه‌ی معاملات ملکی تاثیرات مستقیمی دارد. عمر مفید یک ساختمان در ایران، حداکثر ۳۰ سال است و پس از گذر این مدت خانه در گروه ساختمان‌های کلنگی قرار خواهد گرفت. حتی در صورتی که ملک مورد نظر قابل سکونت بوده و به خوبی از آن محافظت شده باشد. بعضی از مهم‌ترین مواردی که سن بنا در آن‌ها اهمیت پیدا می‌کند، به شرح زیر است:

تاثیر سن آپارتمان بر قیمت آن

یکی از عواملی که به طور مستقیم روی قیمت بنا تاثیر دارد، سن ساختمان است. طبیعی است که هر فردی ترجیح می‌دهد در ساختمانی نوساز سکونت کند؛ اما افرادی که توان مالی محدود و بودجه‌ی کمتری برای خرید خانه دارند، به دنبال ساختمان‌هایی هستند که سن آن کمتر از ده سال باشد. چرا که این موضوع باعث کاهش قیمت خانه خواهد شد. در نتیجه در بازار معاملات ملکی به خانه‌ها و ساختمان‌هایی که سنی در حدود ده الی پانزده سال دارند، توجه ویژه می‌شود. در یک فرمول و قاعده‌ی کلی می‌توان گفت ساختمان‌هایی که نوساز نیستند و سنی در حدود ده سال دارند، بین ۲۰ تا ۳۰ درصد از ساختمان‌های نوساز ارزان‌تر هستند. این تفاوت قیمت متناسب با هر منطقه‌ حدود یک الی سه میلیون تومان در هر متر مربع برآورد شده است. بعضی از مشاوران املاک معتقد هستند با گذشت هر سال از عمر مفید ساختمان قیمت آن متری حدود صد الی سیصد هزار تومان کاهش پیدا خواهد کرد. با توجه به آنچه گفته شد، شاید اینطور تصور کنید که پس از چند سال عمر ساختمان به اندازه‌ای برسد که با این کاهش قیمت‌های سالانه، مبلغ و ارزش ملک بسیار ناچیز شود و حتی به مبالغ منفی برسد؛ اما باید بدانید تورم‌های موجود در قیمت املاک و در نتیجه‌ی آن افزایش قیمت سالانه‌ و ماهانه‌ در بازار مسکن باعث شده است همواره ساختمان‌ها و بناهای مختلف قیمت‌های بالایی داشته باشند.

اهمیت سن بنا برای دریافت تسهیلات بانکی در جزیره کیش

هنگامی که فرد خریدار ملک قصد بهره‌مندی از تسهیلات بانکی برای مسکن را داشته باشد، باید بیش از هر زمان دیگر درباره سن بنا حساسیت نشان دهد. در این شرایط اگر سن ساختمان نادیده گرفته شود، خریدار و فروشنده هر دو خسارات مالی قابل توجهی خواهند دید. به منظور پیشگیری از هر مشکلی باید تاریخ صدور پروانه ساخت بررسی شود. چراکه در دریافت تسهیلات بانکی تاریخ صدور پروانه ملاک سن ساختمان است. تاریخ صدور پروانه در گواهی پایان کار درج شده است. برای برخورداری از بعضی تسهیلات بانکی سن بنای مورد نظر باید زیر ۱۵ سال، بعضی دیگر زیر ۲۰ سال و در بعضی هم زیر ۳۵ سال باشد.  بنابراین خریدار ملک پیش از امضای مبایعه‌‌نامه یا هر سند تعهدآور باید این گواهی را به دقت بررسی کند. اگر خریداری که دنبال استفاده از تسهیلات مسکن و تامین مالی هزینه‌های خرید خانه است، این موضوع را فراموش و بدون توجه به آن مبایعه‌نامه را امضا کند، مشکلات زیادی برای او پیش خواهد آمد. چرا که ناچار است مطابق با قرارداد به عنوان ضرر و زیان مبلغی را به فروشنده بپردازد. همچنین فروشنده با توجه به اینکه بخشی از فرصت عرضه‌ی ملک و پیدا کردن مشتری در بازار مسکن را از دست داده، متضرر خواهد شد. بنابراین نمی‌توان تنها به بررسی صدور گواهی پایان کار اکتفا کرد و از تاریخ صدور پروانه ساختمان چشم پوشید. چرا که در همه‌ی شهرها به ویژه در جزیره کیش مجتمع‌های مسکونی مختلفی وجود دارند که بین تاریخ صدور پروانه و پایان کار در آن‌ها حدود ۱۰ سال و بیشتر اختلاف زمانی وجود دارد. برای مثال اگر تاریخ پایان کار یک واحد مسکونی نشان‌دهنده‌ی این باشد که ۱۰ سال از زمان بهره‌برداری از ساختمان می‌گذرد، نمی‌توان با تکیه بر این موضوع به طور قطعی گفت که سن ساختمان مورد نظر از زمان صدور پروانه ساخت زیر ۱۵ سال است.

تصمیم‌گیری برای سکونت یا ساخت‌وساز

در صورتی که خریدار به دنبال خرید خانه برای سکونت چندین و چند ساله‌ی خود باشد، طبیعی است که خانه‌ای سالم و با سن پایین بخواهد؛ اما یک انتخاب اشتباه می‌تواند همه برنامه‌ریزی‌های او برای سکونت را به بریزد. چرا که در صورت خریداری خانه‌ای قدیمی مجبور است تنها با گذشت چند سال خانه را تعویض کند. همچنین اگر فرد به دنبال ساخت‌وساز خانه‌ی موردنظر باشد، مطابق با سن خانه می‌تواند از تسهیلات مسکن برای نوسازی و بازسازی خانه استفاده کند.

با توجه به آنچه گفته شد، سن خانه اهمیت بسیار زیادی در اغلب معاملات ملکی دارد. به همین دلیل خریداران که بیشترین ضرر را از یک انتخاب اشتباه متحمل خواهند شد، باید بتوانند به درستی همه اسناد و مدارک را بررسی کرده و سن ساختمان را تشخیص دهند. تنها در این صورت است که می‌توانند از احتمالاتی مانند خسارات مالی و ضرر و زیان پیشگیری کنند. بنابراین پیشنهاد می‌کنیم اگر درباره‌ی ساختمانی شک و شبهه دارید و نمی‌توانید به نتایج شفافی درباره‌ی سن ساختمان برسید، خطر نکرده و ملک مورد نظر را از بین ساختمان‌های منتخب خود حذف کنید.

در آخر اگر نسبت به قوانین بازار مسکن و محدودیت‌های موجود در این حوزه اطلاعات و دانش کافی ندارید، بهتر است پیش از امضای هر تعهدی با یک وکیل مشورت کرده و در همه‌ی مراحل برای امضای قراردادهای خود یک وکیل را همراهتان داشته باشید. به این ترتیب احتمال مشکلات مالی و قانونی کمتر خواهد شد.

 محاسبه سن ساختمان

سن ساختمان را از کجا بفهمیم

استعلام سن ساختمان

سن ساختمان از روی قبض برق

چگونه سن ساختمان را بفهمیم

تشخیص سال ساخت ساختمان

سال ساخت آپارتمان در سند

تاثیر سن بنا در قیمت

استعلام تاریخ پروانه ساختمان

مشاور امور سرمایه گذاری در جزیره زیبای کیش

همکاری در  فروش  ساختمان های مسکونی

خرید – فروش – رهن – اجاره

حیدری کیا

09347699893

با ما حس ارزشمند یک انتخاب را تجربه کنید