اخبار

بررسی اهلیت مالک در خرید و فروش آپارتمان

اگر مالک اهلیت نداشته باشد، سرنوشت قرارداد چگونه است؟

تعریف اصطلاحی اهلیت

اهلیت بطور مطلق عبارتست از توانایی قانونی شخص برای دارا شدن یا اجرای حق ، توانایی قانونی برای دارا شدن حق ، اهلیت تمتع و توانایی قانونی برای اجرای حق اهلیت استیفاء نامیده می ¬شود.

چنانکه قانونگذار در ماده¬ی ۹۵۶ قانون مدنی می گوید اهلیت برای دارا بودن حقوق  با زنده متولد شدن انسان شروع و با مرگ او تمام می شود از طرفی ماده ۹۵۸ قانون مدنی نیز اضافه می نماید. هر انسان متمتع از حقوق مدنی خواهد بود .

بنابراین مبنای حقوقی اهلیت تمتع ، انسان بوده است همین که انسان پا به عرصه زندگی گذاشت توانایی دارا شدن حقوق را کسب می کند به همین خاطر است که اهلیت تمتع یا برخورداری از حقوق و آزادیهای مدنی با تولد انسان شروع و با مرگ او خاتمه پیدا می کند حتی حمل نیز از حقوق مدنی برخوردار می گردد به شرط اینکه زنده متولد شود .

چنانچه قانونگذار در ماده ۹۵۷ قانون مدنی می گوید حمل از حقوق مدنی متمتع می گردد مشروط به اینکه زنده متولد شود .

آقای دکتر کاتوزیان اصطلاح اهلیت تملک را در برابر اهلیت تمتع پیشنهاد می نماید و در استدلالی که به کار برده می گوید درست است که در قانون مدنی اصطلاح تمتع از حق بطور معمول با بکار گرفتن و اجرای آن همراه است این کلمه صلاحیت اعمال حق را نیز در بر می گیرد و با معنی مورد نظر تناسب ندارد به همین جهت اهلیت تملک که در عرف قانونی معنی روشن تری دارد پیشنهاد شده است وانگهی این نکته را بایستی یاد آور شد که اهلیت تنها برای دارا شدن حق بکار می رود ، صلاحیت داشتن تکلیف و توانایی (( متعهد شدن )) نیز در آن مطرح است و کلمه تمتع با تعهد و التزام به کلی بیگانه است در حالی که تملک اگر به معنی دارا شدن بکار رود می تواند درباره تعهد و تکلیف نیز مورد استفاده قرار می گیرد و اما باید گفت واژه¬ی اهلیت تملک بجای اهلیت تمتع هیچ گونه تناسبی ندارد چرا که تملک با اراده حاصل می شود اما اهلیت تمتع یا دارا شدن حق بطور غیر ارادی و قهری یعنی با تولد برای انسان حاصل می شود و اراده انسان نقشی در حصول آن ندارد.

شرط اساسي صحت يك معامله چيست؟

از آنجا كه براي صحت هر معامله شرايطي لازم است كه متعاملين يا طرفين قرارداد مي‌بايست آن‌ها را دارا بوده تا عقد يا قرارداد بر بنيان قانوني شكل گرفته و استحكام لازم را داشته باشد.بر همين اساس قانونگذار در ماده ۱۹۰ قانون مدني در چهار بند شرايط اساسي صحت معامله را برشمرد.مطمئنا در دنياي پرتلاطم امروزي، يكي از موضوعاتي كه مي تواند جوامع بشري را از اختلافات شخصي و جمعي در امان بدارد، «آشنايي با حقوق متقابل افراد با يكديگر و قانون» است كه مهمترين اثر اين آشنايي و آگاهي را مي توان در پيشگيري از وقوع بسياري از مشكلات حقوقي دانست؛ بنابراين، امروز تلاش داريم تا موضوع «اهليت» را بررسي كنيم.

از آنجا كه براي صحت هر معامله شرايطي لازم است كه متعاملين يا طرفين قرارداد مي‌بايست آن‌ها را دارا بوده تا عقد يا قرارداد بر بنيان قانوني شكل گرفته و استحكام لازم را داشته باشد.بر همين اساس قانونگذار در ماده ۱۹۰ قانون مدني در چهار بند شرايط اساسي صحت معامله را برشمرد و در بند ۲ ماده‌ي فوق الاشعار اهليت طرفين معامله را يكي از شرايط اساسي مذكور قلمداد نمود.

ماده ۱۹۰ براي صحت هر معامله شرايط ذيل اساسي است: ۱- قصد طرفين و رضاي آن‌ه ۲- اهليت طرفين ۳- موضوع معين كه مورد معامله باشد. ۴- مشروعيت جهت معامله

به طوري كه اگر طرفين معامله اهليت لازم را براي معامله نداشته باشند معامله صورت گرفته باطل و يا در مواردي غير نافذ خواهد بود.اهليت بطور مطلق عبارتست از توانايي قانوني شخص براي دارا شدن يا اجراي حق، توانايي قانوني براي دارا شدن حق، اهليت تمتع و توانايي قانوني براي اجراي حق اهليت استيفاء ناميده مي‌شود.

اقسام اهليت:

در اقسام اهليت بايد گفت: فق‌ها و حقوقدانان با در نظر گرفتن موازين شرعي و نصوص قانوني اهليت را به دو نوع تقسيم نموده اند.

اهليت تمتع يا اهليت دارا شدن حق

اهليت استيفاء يا اهليت اجراي حق، فلذا در ذيل به بررسي و تجزيه و تحليل اين دو قسم از ديدگاه حقوق دانان، فق‌ها و موازين قانوني مي‌پردازيم.

اهليت تمتع:

اصولا هر شخصي داراي اهليت تمتع است و مي‌تواند صاحب حق باشد حتي صغار و مجانين مي‌توانند طرف حق واقع گردند مثلا صغير يا مجنون مي‌تواند مالك يا طلبكار باشد.

چنانكه قانونگذار در ماده‌ي ۹۵۶ قانون مدني مي‌گويد اهليت براي دارا بودن حقوق با زنده متولد شدن انسان شروع و با مرگ او تمام مي‌شود از طرفي ماده ۹۵۸ قانون مدني نيز اضافه مي‌نمايد ((هر انسان متمتع از حقوق مدني خواهد بود.))

اهليت استيفاء:

استيفاء در لغت عبارت است از تمام باز ستدن، تمام چيزي را خواستن، استيفاء استفاده كردن از كار يا مال ديگري با رضاي او مي‌باشد كه در قانون مدني بعنوان يكي از اسباب ضمان قهري آمده است

اهليت استيفاء يا اهليت بهره وري از حق در برابر اهليت تمتع يا اهليت دارا شدن حق آمده و بمعناي اعمال حقوقي است كه يك شخص دارا است.

شرايط اهليت استيفاء:

بايد گفت: هرجا كه قانون از اهليت به طور مطلق نامبرده منظور اهليت استيفاء است مگر اينكه قرينه‌اي برخلاف آن وجود داشته باشد طبق ماده ۲۱۰ قانون مدني براي اينكه معامله معتبر باشد طرفين آن بايد داراي اهليت باشند كه منظور از آن اهليت استيفاء است.

از طرفي قانون گذار در ماده ۲۱۱ قانون فوق الاشعار در مورد اهليت طرفين معامله مي‌گويد: براي اينكه متعاملين اهل محسوب شوند بايد بالغ و عاقل و رشيد باشند.

بلوغ:

قانونگذار با تبعيت از نظر اكثر فقهاي شيعه وفق تبصره ۱ ماده ۱۲۱۰ قانون مدني سن بلوغ را در پسر ۱۵ سال تمام قمري و در دختر ۹ سال تمام قمري اعلام نموده است.

ضمن اينكه سن برخورداري از مسئوليت كيفري و اعمال مجازات نيز طبق ماده ۴۹ قانون مجازات اسلامي سن بلوغ فوق الاشعار مقرر در تبصره ۱ ماده ۱۲۱۰ قانون مدني مي‌باشد چنانچه قانون گذار در ماده ۴۹ قانون مجازات اسلامي مصوب ۱۳۷۰ اعلام داشته اطفال در صورت ارتكاب جرم مبري از مسئوليت كيفري هستند و در تبصره اين ماده اعلام داشته منظور از طفل كسي كه به سن بلوغ شرعي نرسيده كه به شرح پيش گفته سن بلوغ شرعي همان ۱۵ سال در پسران و ۹ سال در دختران است.

عقل:

يكي ديگر از شرايط اهليت داشتن عقل است يعني عاقل بودن، منظور از عقل اين است كه قواي دماغي شخصي سالم باشد كسي كه فاقد قوه تعقل است و مبتلا به اختلال قواي دماغي باشد مجنون ناميده مي‌شود.

جنون:

جنون در لغت به معني فرارسيدن شب، نهان شدن، شيدايي، شيفتگي، بيماري دماغي و زائل شدن عقل آمده است.

جنون به عارضه هوشي و دماغي اطلاق مي‌شود كه اراده شخص را مختل مي‌كند و عاملي شخصي و دروني است كه موجب عدم درك و تميز اعمال مي‌شود ضمن اينكه مجنون كسي است كه از خوب و بد اعمالي كه انجام مي‌دهد بي اطلاع است به ديگر سخن، جنون حالتي است كه قدرت و توانايي درك وتميز شخص را نسبت به اعمالي كه انجام مي‌دهد بكلي از بين مي‌برد.

رشيد:

عبارت است از اينكه تصرفات شخصي در اموالش عاقلانه باشد. كسي كه داراي رشد است رشيد ناميده مي‌شود.

در مقابل، غير رشيد كسي است كه تصرفات او در اموال و حقوق مالي خود عقلايي نباشد يعني عقل معاش نداشته باشد و هرگاه اداره دارائيش به او واگذار شود در اموال خود تعدي و تفريط و اسراف مي‌نمايد.

در اين خصوص قانون گذار در ماده ۱۲۰۸ قانون مدني مي‌گويد: غير رشيد كسي است كه تصرفات او در اموال و حقوق مالي خود عُقَلايي نباشد؛ بنابراين كسي كه اموال خود را بدرستي نگهداري نكند يا در معاملاتي كه انجام مي‌دهد فريب بخورد يا پول خود را براي كالا‌هاي گرانقيمت كه در شان او نيست خرج نمايد يا اموال خود را بيهوده از بين ببرد و اموال خود را در اموري كه فايده عقلايي ندارد هزينه نمايد و بطور كلي غير رشيد كسي است كه توان اداره اموال خود را به طور متعارف و معمول در جامعه ندارد.

سن رشد:

قانونگذار در ماده ۱۲۰۹ قانون مدني مصوب ۱۳۱۴ مقرر شده داشته: هر كس كه داراي هجده سال تمام نباشد در حكم غير رشيد است مع ذلك در صورتي كه بعد از پانزده سال تمام رشد كسي در محكمه ثابت شود از تحت قيوميت خارج مي‌شود.

ولي چنانچه حكم رشد فردي قبل از ۱۸ سال يعني بعد از ۱۵ سالگي ازسوي محكمه اثبات مي‌شد، رشيد فرض مي‌گرديد و از قيوميت خارج مي‌شود.

بنابر مفاد ماده فوق الاشعار اولا سن بلوغ اعم از زن و مرد بطور يكسان ۱۸ سال تمام بود يعني اين سن اماره رشد بود و كسي كه به اين سن مي‌رسيد حق اداره اموال خود را داشته است.

در حقوق ايران پيش از انقلاب، هر كس كه به سن ۱۸ سال تمام مي‌رسيد رشيد فرض مي‌شد و خود به خود از تحت قيموميت خارج مي‌گرديد و در اداره امور خويش استقلال پيدا مي‌كرد. ليكن ماده ۱۲۱۰ قانون مدني اصلاحي سال ۶۱ سن ۱۸ سال را حذف و چنين مقرر داشته كه: هيچ كسي را نمي‌توان بعد از رسيدن به سن بلوغ به عنوان جنون يا عدم رشد محجور نمود مگر آنكه عدم رشد يا جنون او ثابت شده باشد.

 تعریف اهلیت در حقوق

اهلیت در معامله چیست

مثال برای اهلیت تمتع

شرایط اهلیت استیفا

اهلیت در فقه

شرایط اهلیت استیفا در بیمه

اهلیت اشخاص حقوقی

اهلیت تصرف یعنی چه

اهلیت عام و خاص